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부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑩ 기타 여담, 못다한 말들

김둥지 — Fri, 7 Mar 2025 09:00:14 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련
4-1. 예금 상속해지
4-2. 사쿠라 아파트 매도

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부
5-1. 금융기관 거래내역 확보
5-2. 부동산 가액 감정평가
5-3. 상속세 신고/납부, 세무사 보수 지급

6. 나중에 닥친 잡무들
6-1. 종합 부동산세 납부
6-2. 종합소득세 신고/납부
6-3. 콘도 명의개서
6-4. 대표 조합원 선임
6-5. 조합원 계약 및 분담금 납부

7. 여담

7. 기타 여담

ㅇ 상속인이 여럿일 경우, 카리스마 있는 한 사람이 나서서 대표 상속인으로서 교통정리를 잘 해주면 좋다. 아무래도 집안일이니 서열상 연장자가 이런 역할을 하는게 자연스러울 것이다. 다행히 우리집은 망인의 오빠인 이경남이 이런 역할을 해주어서 별 트러블 없이 절차가 마무리되었다.

ㅇ 위에서 말한 대표상속인과 별개로, 서무가 있어야 한다. 관공서나 금융기관 찾아다니고, 법무사 세무사 공인중개사를 상대하며, 각종 서류를 처리하는 일을 한다. 1,2순위 상속에서는 자녀 중 한 사람이나 배우자가 이 일을 하게 될 것이나, 공동 상속인이 여럿인 경우는 이런 일도 도맡아 할 사람을 정하는 것이 좋다.

대표 상속인이 서무 일까지 다 처리한다면 한결 효율적일테지만, 대부분 노인인 관계로 우리집은 망인의 조카인 내가 하게 되었다. 재산이 어마어마하게 많은 경우는 법무사나 변호사 사무실에서 한명을 전담시켜서 이런걸 모두 처리해주는 경우도 있다고 하던데, 우리집에서 고용한 법무사 사무실은 규모가 작아서 그런지 이런 뒤치다꺼리까지 해 주지는 않았다.

ㅇ 서무는 모든 상속인의 인감증명서, 신분증(사본), 인감도장을 항시 휴대하고 다니는 것이 편하다. 나는 상속인이 아니기 때문에, 금융기관에 방문하거나 법률 행위를 할 때는 반드시 이복남 또는 이경남을 모시고 갔다. 상속인 모두가 함께 가는 것이 아니기 때문에 위임장도 필요하다. 다른 6인의 상속인들로부터 권리와 의무를 위탁받았다는 위임장을 이복남을 수임인으로 하여 (6장)1세트, 이경남을 수임인으로 하여 (6장)1세트를 만들되, 이것을 방문 기관과 목적별로 만들어 두고, 항상 가지고 다녔다.

ㅇ 위임장도 오래되거나 위임 업무 내용이 달라지면 새로 만들어야 한다. 일부 상속인은 인감도장을 절대 맡기지 않으려해서, 상속업무가 진행되는 동안 도장 받으러 다니는 것이 일이었다. 만원 지하철에 낑겨서 도장 받으러 가다보면, 현타가 씨게 오기도 했다. 이게 다 자기들 재산을 지키려 하는 일인데, 도장 좀 맡기는게 그렇게 어렵나? 심지어 도장을 들고 오지도 않아서 내가 받으러 자택 앞으로 갈때가 많았다. 이정도로 손가락조차 까딱 안하면서 수천에서 수억씩 받게 될 것이라 생각하면 심하게 배가 아팠다.

ㅇ 인주도 같이 들고 다녀야 해서 하나 샀다. 다이소 인주는 비추다. 가격이 1천원에 불과하긴 하나, 엄밀히는 인주가 아니라 싸구려 스탬프 잉크라서 잘 번진다. 내가 직접 경험한 것은 아니지만, 잉크가 번져서 날인이 뭉개졌다는 이유로 관청에서 접수를 거부하는 사례도 있다고 한다. 매표나 평화표의 제대로 된 인주를 장만하길 권한다. 가격은 약 4~5천원 정도 한다.

평화인주 출처 : 구글이미지

ㅇ 망인의 자택으로 많은 우편물이 오고 있었다. 광고 우편물이 대부분이다. 이후 거주자(매수자)에게 민폐가 될 수 있어서, 일일이 전화해서 우편물 발송 중지를 요청했다. 망인은 독실한 카톨릭으로, 지역별 카톨릭 재단이나 관련 단체에 기부를 매우 많이 하고 계셨다. 이 사무실에 모두 전화해서 사망 사실을 알렸더니 바로 처리를 해 주었다.

대기업 홈쇼핑 회사는 과정이 조금 복잡한데, 내부적으로 개인정보 처리에 관한 매뉴얼이 있는 것 같다. 망인과의 가족관계를 증명하고 개인정보 처리 관련 서류에 서명해야 발송 중지 처리가 가능하다고 한다. 광고 우편물 안받겠다고 다른 가족구성원의 개인정보가 잔뜩 기재된 서류를 보내는 것은 영 마뜩치가 않다. 그냥 올때마다 반송하기로 했다.

ㅇ 노인의 휴대전화 요금제가 데이터 무제한?

망인의 휴대전화 명의를 변경할 때, 전화를 걸 일은 없고 문자 메시지만 받으면 되므로 요금제는 가장 저렴한 기본요금제로 하면 된다. 우리는 요금제를 변경하는 것을 깜빡하고 명의만 변경했다. 이 경우 망인이 사용하던 요금제를 계속 사용하게 된다. 한달 후 청구서가 날아와서 봤더니, 10만원도 넘는 데이터 무제한 요금제를 쓰고 계셨던 것 같다. 통신사 또는 대리점에서 상대가 노인임을 악용하여 몰래 무제한 요금제를 한게 아닌가 하는 의심이 강하게 들어서 화가 나더라.

ㅇ 망인의 살림살이

망인은 약 10여년 전 배우자와 사별하고 혼자 지내오셨다. 항상 만나는 사람도 많고, 여행도 많이 가시고, 활동적인 분이었다. 독실한 카톨릭으로, 모든 커뮤니티 활동이 카톨릭에서 만난 사람들이었다.

그런 분의 일상이 무너진 것은 아마 코로나로 집에만 있게 되면서부터였을 것이다. 몸도 많이 쇠약해지고, 정신적으로도 무너지셨던 것으로 보인다. 제네시스 G80을 끌고 다녔던 분이 차도 팔았고, 엔데믹 이후에도 집에 누워만 계셨던 것 같다.

이때, 집에서 TV만 보시면서 홈쇼핑을 어마어마하게 하셨다. 노인 혼자 사는 45평 집에 식료품(가공식품) 세트가 엄청나게 많았다. 곰탕 레토르트, 조미김, 흑염소즙, 하루 견과 등 종류도 다양했다. 세트 한 상자에 보통 20-30개가 들어 있는데, 한두개만 먹고 나머지는 죄다 그대로 방치된 채였다. 고독한 노인이 쇼핑으로 외로움을 달랬구나 하는 생각이 들었다. 식료품 세트 외에도, 유행하는 가전제품(다이슨, 샤크 등)이나 식기세트(포트메리온, 르쿠르제 등)도 많았다. 사용은 거의 못하신 것 같다.

쇼핑한 물품이 많은 것 외에 인상적이었던 것은, 집이 멀쩡하지 않았다. 고장난 곳이 한두곳이 아니었다. 욕실이 2개인데, 한곳의 세면대 수도꼭지가 고장나서 물이 나오지 않았다. 다른 한곳은 샤워 수전에서 물이 새고 있었다. 거실 조명도 알이 나간게 여럿이고, 안방 침대 옆의 TV도 고장나 있었다. 가사 도우미의 말로는, 대부분 거실 TV 앞 소파에 누워서 생활하셨다는데, 안방 TV가 고장나서 그러신 것 같다. 냉장고도 한개는 고장나서 악취가 났다. 냉장고가 두대인데, 둘 다 고장나서 어쩔수 없이 하나는 새걸로 바꾸신 것 같았다. 새 냉장고는 정리업자한테 중고로 넘겼다.

내 부모님은 TV가 조금만 잘못돼도 전화하시고, 거실 난방 온도가 오르지 않는다며 전화하시고, 오만가지 일로 다 전화를 하신다. 귀찮을 때가 많지만, 막상 가서 보면 정말 별일도 아닌 경우가 태반이다. 노인이라 눈이 어두워서, 기계 사용이 미숙해서 해결을 못하신 것이다. 그런 와중에도 자녀들에게 민폐를 덜 끼치려고, 최대한 본인들 선에서 애 쓰시다가 전화하신 것이다. (아파트 관리사무소나 동네 전파상에 전화하신 흔적들이 집안에 남아있다.)

돌아가신 어르신은 자녀가 없으셨기에 이런 자잘한 돌봄을 기대할 곳이 없었다. 여성 노인 혼자 사는 집에 수리 기사를 자주 부르는 것도 꺼려졌을 것이라 짐작한다. 조카인 내게 연락하셨다면 좋았을텐데 라는 생각도 들지만, 내가 먼저 전화 드리고 찾아뵈었어야 했다. 새삼 가슴이 너무 아프다.

ㅇ 망인의 집을 정리하는게 일이 크다. 빨리 하면 하루이틀만에도 가능하겠지만, 우리는 2주 가까이 걸렸다. 우선 장롱 깊숙한 곳까지 털어서 패물, 현금 등을 챙기고, 부동산 계약서 등 서류들을 모아둔다. 이 때, 중요하지 않아 보이는 서류들을 많이 버렸는데, 상속세 납부가 완전히 끝날때까지는 보관 하는 것이 좋다는 것을 나중에 깨닫고 후회했다.

집에 음식물이 많았기에 그것을 처리하는 것이 큰일이었다. 냉장고 2대와 김치냉장고에 보관된 식료품, 홈쇼핑으로 사들인 실온보관 가공식품을 처리하였다. 포장된 가공식품은 포장을 모두 뜯어서 액체는 하수로 버리고, 건더기(?)는 음식물 쓰레기 봉투에 담았다. 4명이 달라붙어서 꼬박 이틀이 걸렸다. 가사 도우미께서 많이 도와주셨다. 음식물 쓰레기가 20kg 넘게 나왔다.

나머지 살림살이 중에서 당근 할만한 것(가전제품, 식기류)은 당근으로 처분하였다. 이후 폐기물 정리업자를 불러 싹 수거하게 하였다. 정리업자에게는 약 4백만원을 지불했다. 적정 가격인지는 잘 모르겠다. 그나마 구입한지 얼마 안 된 냉장고를 중고로 넘겼기에, 그 금액이 공제된 가격이다.

ㅇ 가사 도우미와의 채권/채무

주1회 방문하여 가사일을 도와주시는 분이 계셨다. 두분 모두 독실한 카톨릭이라 가까워진 것으로 생각된다. 그분이 월세방을 얻을 때 어르신이 2-3천 정도 빌려주신 것으로 어렴풋이 짐작되었다. 그러나 빌려준 것인지 그냥 준 것인지 알수 없었고, 금융 거래내역에도 나오지 않아서 결국 회수를 포기했다. 진실은 저 너머에.

그런데 위 내용과 별개로, 장례중에 가사도우미께서 월급이 3개월 정도 밀렸다고 말슴하셔서 당황했다. 주1회 방문하는 가사도우미의 3개월치 월급이 3백인 것도 놀랍지만, 장롱에 비상금(현금)을 수백씩 보관하는 옛날 분이 그정도 금액 지급이 밀렸다는게 상식적으로 이해가 어려웠다. 그렇지만 독거노인의 살림을 몇년째 거들어 주시던 분이라 퇴직금 주는셈 치고 그냥 부르는 금액을 지급해 주었다.

이 분은 망인의 집을 오랫동안 드나들며 살림을 해주셨고, 집을 정리하는 과정에서도 크게 도움을 주셨다. 그렇기 때문에 미심쩍은 채권과 채무를 그냥 눈감아 준 면도 있다.

ㅇ 법률 서비스 비용에 대하여

상속 과정에서 다양한 법률 서비스를 이용했다. 법무사, 세무사, 감정평가사, 공인중개사 등. 다들 최선을 다해 의뢰받은 업무를 처리해 주었고 잘 마무리 되어 감사하게 생각한다.

어느정도 절차가 마무리되어 정리하며 보니, 이런 법률 서비스 비용이 과연 합리적으로 책정되고 있는지 의문이 든다. 산정 방식에 대한 의문이다. 앞서 언급한 서비스들은 대체로 취급 규모(거래 가액)에 비례한 서비스 비용을 청구하고 있다. 공인중개사가 대표적이다. 이 방식이 과연 합당한 것일까?

법무사와 세무사를 내가 고용한 경험은 처음이라 대조군이 없긴 하다. 이런 비교가 맞는지는 모르겠으나, 세무사 보수가 법무사 보수의 두배 이상이 청구되었다. 이번 우리집 사례는 공동 등기권리자가 7명이라서 법무사는 통상 등기의 7배에 달하는 서류를 다루어야 했다. 그에 비해 세금 신고 업무는 딱히 사람 수의 영향을 받지는 않는다. 업무량이 법무사 쪽이 훨씬 많아보였다는 뜻이다. 따라서 보수 금액의 차이는 순전히 취급 금액의 차이에서 비롯된 것이다. 취등록세는 약 1억여원을 납부했고, 상속세는 약 18억원을 납부했기 때문이다. 취급 금액 대비로는 법무사가 약 10%, 세무사는 0.4%였다. 물론 내가 모르는 업계의 생리가 있을 것이고, 단 한가지 사례만으로 말하긴 어렵겠지만, 직관적으로 이해가 안되는 것이 사실이다.

가장 납득하기 어려운 것이 감정평가사의 서비스 비용이었다. 평가 법인 두곳에서 감정 평가 서비스를 받았는데, A법인은 6채, B법인은 2채를 평가했다. 그런데 청구된 서비스 비용은 약 20% 정도 차이가 날 뿐이다. 자세한 건별 청구내역을 달라고 했더니, 감정평가 서비스 비용은 의뢰 받은 전체 자산의 감정평가액에 비례하여 산정한다는 답을 들었다. 즉, A법인이 평가한 6채의 전체 평가액은 약 51억, B법인은 2채에 약 43억이라 그 정도 차이에 대강 비례하는 서비스 비용의 차이가 발생한 것이다. 이런 청구방식이 과연 합당한지는, 위치와 형태가 제각각인 1억짜리 집 50채를 한번에 의뢰해보면 알게 될테지만, 그런 능력이 없어서 아쉬울 따름이다.

이런 청구방식의 고전은 역시 부동산 공인중개사다. 2억짜리 임대차 중개와 20억짜리 매매 중개가 업무량에서 얼마나 차이가 날까? 다소 차이야 있겠지만, 10배까지 차이가 나는지는 모르겠다. 심지어 우리에게 청구된 금액은 10배가 아니라 15배 이상이었다. 물론 중개사는 중개 금액에 비례하여 책임도 커지기 때문에 보수가 달라진다고 말하겠지만, 애초에 중개사가 책임을 지는 일이 얼마나 있는지 잘 모르겠다.

- 끝 -

* 주의 사항 *

※ 이 글이 도움이 되었다면 하단의 광고 한번씩 눌러주시면 감사하겠습니다.

※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다.

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다.

※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑨ 각종 세금신고/납부, 콘도 명의개서, 대표 조합원 선임 등

김둥지 — Thu, 6 Mar 2025 09:13:09 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련
4-1. 예금 상속해지
4-2. 사쿠라 아파트 매도

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부
5-1. 금융기관 거래내역 확보
5-2. 부동산 가액 감정평가
5-3. 상속세 신고/납부, 세무사 보수 지급

6. 나중에 닥친 잡무들
6-1. 종합 부동산세 납부
6-2. 종합소득세 신고/납부
6-3. 콘도 명의개서
6-4. 대표 조합원 선임
6-5. 조합원 계약 및 분담금 납부

7. 여담

6. 나중에 닥친 일들

상속등기와 상속세 신고/납부 등 굵직한 일은 거의 끝났지만, 여러가지 자잘한 일들이 남아 있었다.

6-1. 종합부동산세 납부

국세인 종합부동산세의 과세 기준일은 재산세와 같이 매년 6월 1일이지만, 연말에 과세를 하기에 12월에 고지서가 송달된다. 다행히 상속세 신고를 하기 전이라 상속채무에 산입할 수 있었다. 만약 상속세 신고/납부 이후 고지서를 받았다면 정정신고를 통해 줄어든 세금만큼 환급받을 수 있으나, 세무대리 비용이 추가로 들 것으로 생각된다. 미리 예상했더라면 과세 관청에서 고지서를 빨리 받을수 있었을 것 같다.

6-2. 종합소득세 신고/납부

망인이 주택임대사업을 하고 계셨기 때문에 2025년 1월에 종합소득세 신고 안내문이 왔다. 2024년 1월 1일부터 사망시까지 발생한 임대소득에 대해 신고를 해야 한다. 세무사가 처리를 대행해주어서 납부서 들고 은행에 가서 납부했다. 이것도 상속채무에 산입하려면 할 수 있겠지만, 금액이 적기도 하고 귀찮아서 그냥 두었다. 이 세금 역시 미리 챙기려면 챙길수 있었을 것이라는 생각이 든다.

6-3. 콘도 명의개서

망인이 소유했던 매갑콘도는 이복남이 상속(소유권 이전등기)했다. 이것은 부동산 공유지분에 관해 소유권 이전 등기를 마친 것일 뿐, 콘도를 실제로 이용하려면 콘도 회사의 장부상 회원 이름을 변경해야 한다. 이것을 명의개서라 하는데, 신청서와 인감증명 등 몇가지 서류를 보내야 한다. 콘도 고객센터에 전화해서 절차와 필요한 서류를 확인했다. 서류 보내고 비용 입금하면, 처리는 하루만에 해준다.

21세기에 서류 접수를 우편으로만 받는것도 짜치는데, 비용을 55만원이나 받는다. 큰 일(부동산 등기)은 우리(쪽 법무사)가 이미 다 했는데, 고작 회원 명부에 이름 고쳐 써주는데 55만원을 받다니? 맷값 줄돈은 있고 이름 고쳐 써 줄 돈은 없는가.

6-4. 대표조합원 선임

재건축 아파트 입주권에 대해 소유권 이전등기를 하면 상속인 7명이 공동으로 조합원이 된다. 조합 입장에서는 7명을 상대로 일하는게 힘들고 효율이 떨어지기 때문에, 대표 조합원을 지정하길 요구한다. 공동 조합원 7명이 한명을 대표로 선임한다는 내용의 문서를 작성하여 조합에 보내면, 조합은 구청에 해당 문서를 보낸다. 이후 조합의 업무는 대표 조합원 한명한테만 할꺼고, 다른 공동 조합원이 문제 삼아도 우리는 책임 없다는 쉴드 같은 것이다.

그런데 문서 양식을 받아보니 약간 이상한 점이 있었는데, 지장 날인을 요구한다는 점이다. 인감도장 찍고 인감증명과 함께 내면 안되냐 했더니 안된단다. 심지어 더욱 황당한 것은, 7명의 지장을 한장의 종이에 찍어 오라는 것이다. 각각 종이에 찍은 후 모아서 내는 것도 안된다고 한다. 공동상속인 7인 중 두 명은 부산에 거주한다. 두 명은 인천에 거주하고, 나머지 세명은 서울에 거주하지만 서울에서도 각각 반대편 변두리라 거리가 꽤 멀다. 21세기에 정말 믿을 수 없는 행정인데, 조합 직원 말로는 구청에서 이렇게 요구해서 자기들도 어쩔 수 없다고만 한다. 뻥이어도 문제고, 진짜라면 더 큰 문제다. 외국에 거주하는 사람이 있어도 이렇게 하라고 할지 궁금해진다.

6-5. 조합원 계약 및 분담금(계약금) 납부

이 부분은 아직 진행하지 않았다. 이후 내용을 추가하겠다.

* 주의 사항 *

※ 이 글이 도움이 되었다면 하단의 광고 한번씩 눌러주시면 감사하겠습니다.

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑧ 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

김둥지 — Wed, 5 Mar 2025 09:04:19 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련
4-1. 예금 상속해지
4-2. 사쿠라 아파트 매도

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부
5-1. 금융기관 거래내역 확보
5-2. 부동산 가액 감정평가
5-3. 상속세 신고/납부, 세무사 보수 지급

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

5-1. 금융기관 거래내역 확보

금융기관에 대한 예금 채권은 등기(취등록세) 대상은 아니다. 다만 상속 자산에 산입되어 상속세의 대상이므로 액수를 정확히 파악해야 한다.

안심상속 원스탑 서비스로 어느 금융기관에 잔고가 있는지를 파악했다. 대강의 잔액도 함께 통보되지만, 나중에 해지하고 보니 대강은 맞지만 정확히 맞는 금액은 아니었다.

해당 금융기관에 거래내역과 잔고증명을 위해 필요한 서류를 문의한다. 이 역시 홈페이지나 고객센터를 통해 안내되고 있지만, 확실히 하기위해 지점과 통화 후 방문했다. 상속해지(지급)와 달리, 상속인 1인의 신청만으로도 발급해 준다. ※ 상속해지에 관한 내용을 먼저 썼지만, 실제로는 거래내역 출력을 먼저 하고, 이후 상속해지를 했다.

대상	요구 서류	비고
피상속인	기본증명서	사망사실 확인
	가족관계증명서	상속인 범위 확인
	제적등본	다음의 경우 상속인 범위 확인 ① 청구인이 3·4순위 상속인인 경우 ② 대습상속 등으로 가족관계증명서에 상속인 전원이 나타나지 않는 경우 ③ 사망자가 '08년 이전 사망하여 가족관계증명서 발급이 불가능한 경우 등
내점 상속인	신분증
내점 상속인	도장	(서명으로 대체 가능)

방문시 필요서류는 대략 위와 같다.

거래내역은 10년치를 달라고 한다. 상속개시 이전 10년간의 증여를 사전증여로 보아 상속재산에 산입하기 때문에, 국세청에서 상속세무조사를 할 때 거래내역 10년치를 대상으로 한다.

결과를 주는 방법은 은행마다 다르다. 다들 나름대로 사내 보안규정이 있기 때문에, 내 입맛에 맞는 형식과 형태로 받기는 어렵다. 신한은행은 보안규정상 이메일 발송이 안되고, USB로만 전달할 수 있다고 한다. 그래서 구시렁거리며 USB 메모리를 사갔는데, 양이 얼마 안된다며 하드카피로 주었다.

국민은행은 망인의 주거래은행이었다. 그렇다보니 종이로 뽑기엔 거래내역의 양이 너무 많았다. 여긴 신한은행과 반대로, 보안규정상 USB는 안되고, 이메일 전송만 가능하다고 한다. 포장을 이미 뜯어버린 USB 메모리는 헐값에 당근 할 수밖에 없었다. 파일 형식도 엑셀과 PDF 중에서 선택할 수 있었다. 세무사가 엑셀이 편하다고 하여 엑셀로 달라고 했다. 보안 이메일을 20번도 넘게 나눠서 보내주었다.

신한은행과 국민은행에서는 잔고증명은 받지 않고 거래내역만 받았다. 계좌별 최종 거래일의 잔액을 합산하면 전체 잔고를 알 수 있기 때문에, 잔고증명까지 필요할까 싶었다. 그래서는 아니지만, 내역을 보다보니 누락된 계좌가 있었다. 전화하여 누락된 계좌에 대한 거래내역도 추가로 받긴 했는데, 약간 찜찜했다. 그래서 이후 방문한 다른 은행들(기업은행, 하나은행, NH투자증권)에서는 거래내역 뿐만 아니라 잔고증명도 요청하여 함께 받았다.

세무사가 10년간의 입출금 내역을 일일이 살펴보며, 사전증여로 의심받을만한 거래 내역을 추려낸다. 주로 거액의 이체거래 및 대량의 현금 출금이다. ‘거액’의 기준은 나도 잘 모르지만, 세무사는 천만원 단위 이상일 경우 모두 소명을 요구했다. 망인은 주택 임대사업을 하셨기 때문에, 수억단위의 이체거래는 보통 임대차 보증금이 들고 난 흔적이다. 거래가 발생한 날짜에 맞는 임대차 계약서를 유류품에서 찾아서 사본을 전달했다. 발견하지 못한 계약서는 공인중개사에 연락해서 찾아달라고 부탁했다. 금액과 거래 상대방의 이름이 일치하면 소명이 됐다고 본다. 이런 일에 대비해서 망인의 서류를 함부로 버리면 안된다.

노인이라 그런지 현금도 한번에 수백단위로 출금한 흔적이 많았다. 가사 도우미 급여를 지급하거나, 성당에 헌금하는 등의 용도로 썼을 거라 짐작하지만, 영수증이 발견되지 않아서 정확히는 모른다. 이런건 세무조사에서 별 이슈없이 넘어가기만을 기도할 뿐이다.

5-2. 부동산 가액 평가

부동산 상속 신고시, 상속가액(과세표준)은 상속개시일의 시가로 평가된다. 취등록세가 공시지가를 기준으로 하는것과 다르다.

세법에서는, 상속개시일 6개월 이전부터 신고 시점까지의 기간에

① 해당 부동산의 실제 거래가 있는 경우 그 금액. 또는

② 해당 부동산에 대한 수용, 경매, 공매 사실이 있는 경우 그 금액. 또는

③ 해당 부동산에 대해 감정평가사가 평가한 금액. 또는

④ 인근의 비슷한 부동산의 거래금액

을 시가로 본다. 일반적으로 일상생활에서 ①과 ④만을 시가로 보는것과 범위가 약간 다르다.

우리는 ④를 상속가액으로 신고하려 했다. 대도시의 아파트 가치를 평가하는 방법은 비교적 표준화되어 있다고 생각했다. 호갱노노나 네이버 부동산에서 동일 단지 또는 인근 단지의 동일평형 최근 거래금액을 찾아 넣으면 된다.

재건축 입주권은 아파트에 비하면 현재 시세를 알기 어렵다. 입주권 전매가 제한되어 있어서 거래 사례가 없기 때문이다. 주변지역 신축아파트 동일 평수 가격으로 보면 되는것 아닌가? 라고 생각했지만, 현재는 아파트가 아니라 토지 상태의 입주권이기 때문에 그럴 수 없다고 한다. 입주권은 아주 특수한 경우 구청의 허가를 받아 거래되기도 한다. 동네 중개업소를 통해, 최근 어떤 조합원이 21억에 매도했다는 희미한 소문을 들었다. 완전한 소유권리 이전이 아닌, 완공 후 전매제한이 풀리면 이 가격에 양도하겠다는 약정서가 거래된 것으로 봐야 한다고 중개사가 일러주었다. 진짜라면 불법거래 아닌가 싶은데, 어쨌든 그 가격을 시세로 봐야 할 것 같았다.

조합에서 현금으로 청산하는 경우 지급하는 금액을 신고하면 어떨까. 그러나 조합에서는 거의 토지가격이나 다름없는 헐값으로 청산해 주기 때문에, 세무서에서 받아들이지 않을 가능성이 높았다. 게다가 상속받은 자산을 추후 매각하면, 상속세의 과표가 된 금액을 취득가액으로 보고 양도소득세를 계산한다. 무조건 낮은 가격으로 신고하는 것이 능사는 아니라는 뜻이다.

그런 와중에 세무사가 감정평가를 받길 권했다. 감정평가를 받으면 보통은 최근 거래가보다는 다소 낮은 금액이 나오기 때문에, 과세표준을 낮춰서 결과적으로 세금을 줄일 수 있다. 세무 당국에서 감정평가금액을 꽤 신뢰한다는 점도 권장하는 이유였다. 제아무리 국세청이라도, 국가공인 라이센스를 가진 전문 평가사가 내놓은 결과를 멋대로 거부할수는 없을것이다. 감정평가 비용은 약 300만원으로 예상된다고 세무사가 귀띔해주었다. 평가금액이 1억원 낮아졌을 때 절세되는 금액에 비하면 적은 돈이긴 하다.

결론부터 말하면, 이 일을 경험하고 나서 나는 아파트 감정평가에 대해 대단히 부정적인 견해를 가지게 되었다.

지금 와서 생각하면, 당시 내가 부주의했다. 감정평가의 의미와 초래할 결과, 무엇보다 생각대로 되지 않을 가능성에 대해 충분히 생각하지 않은 것이다. 세무사 말만 대강 귓등으로 듣고, 신고 금액을 낮출수 있겠구나 라고 대수롭지 않게 생각했다. 한마디로 나사가 빠져있었다.

탁감 결과와 견적이 나왔을 때 잠깐 이성이 돌아왔는데, 당초 3백만원 정도면 될꺼라는 말과 달리, 견적이 7백만원이 넘게 나왔다.

	건물명	형태	탁감가	적정가	비고
1	사쿠라 아파트 O동 OOO호	아파트	21억	23억
2	도끼빌 1907호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 5천만
3	도끼빌 1104호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 5천만
4	도끼빌 703호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 5천만
5	도끼빌 704호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 5천만
6	OOO 아파트 재건축 입주권	입주권	21억 6천만	21억 6천만	현재 적정가격과 감평가격은 현장조사후 결정

탁감은 탁상 감정이다. 적정가라고 쓰인 부분은 시가를 뜻하는 것 같다. 사쿠라 아파트는 현재 시가대비 2억 정도 평가액을 낮출 수 있을것 같다는 의견이고, 입주권은 현장 조사를 해봐야 알 것 같다는 뜻으로 풀이된다.

탁감표 아래쪽에는 이런 메모가 붙어 있었다. 실제 감평액이 탁감치보다 낮아질 수 있다는 냄새를 풀풀 풍긴다. 고객의 니즈를 정확히 파악한 것 같다.

서비스 견적표도 함께 왔다. 이 견적표가 한번에 이해되지 않아서 세무사에게 여러차례 문의를 했다. 여섯채 모두를 감평할지, 10억 이상 두채만 감평할지 비교해보고 결정하라는 뜻으로 이해를 했는데, 그 아래에 ‘합계’가 써 있는것이 이상했다.

알아보니, 부동산 기준시가가 10억을 초과하는 경우에는 감정평가사 2곳 이상에서 평가를 받아야 하며, 그 결과를 평균한 금액이 최종 가액이 된다. 우리집은 총 6채의 주택 중 덩치 큰 2채가 기준시가 10억을 초과하기 때문에, 평가사 두곳에서 견적을 받아야 하는 것이다. 가격이 높은만큼 감정평가 수수료도 높기 때문에, 결과적으로 금액이 거의 두배가 되었다. 어라? 나는 시세 측정이 애매한 재건축 아파트만 감정평가를 의뢰한다는 것으로 이해하고 있었는데, 세무사는 6채 모두를 평가하는 것으로 견적을 받아왔다.

잠깐 당황했지만, 풀려있던 나사가 여전히 풀린 채였다. 어버버버 하는 사이에 감정평가 의뢰가 들어갔고, 약 한달 후에 결과가 나왔다.

	건물명	형태	탁감가(A법인)	A법인 감평가	B법인 감평가
1	사쿠라 아파트 O동 OOO호	아파트	21억	20억 9천만	21억 1천만
2	도끼빌 1907호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 2200만
3	도끼빌 1104호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 2200만
4	도끼빌 703호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 2천만
5	도끼빌 704호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 2천만
6	OOO 아파트 재건축 입주권	입주권	21억 6천만	21억 5천만	21억 5천만

두곳의 결과가 다를 경우 그 값을 평균내면 된다. 어랍쇼? 사쿠라 아파트는 최근 거래가보다는 낮지만, 탁감가와 동일한 가격이 나왔고, 재건축 입주권은 우리가 생각한 시가(21억)보다 감정가액이 높게 나왔다. 이러면 감정평가를 의뢰한 의미가 거의 없다고 여겨졌다. 도끼빌 4채는 최근 거래가보다 다소 낮은 평가금액이 나왔지만, 금액 자체가 크지 않아서 절세효과에 미치는 영향도 크지 않다.

이런 결과를 얻으려고 감정평가료 7백만원을 지출한 것이 아닌데? 감정평가를 권한 세무사에게 화가 났다. 감정평가의 긍정적 효과를 간단히 설명했을 뿐, 생각지 못한 결과가 나올 경우에 대해서는 말해주지 않았다. 무엇보다 서비스 금액이 세무사가 애초에 말한 액수의 두배가 넘게 나온 것이 분노의 주요 포인트였다.

그러나 누칼협? 나도 합리적 의사결정능력이 있는데, 제대로 알아보지 않고 덜컥 의뢰한 내 잘못이었다. 상속세 신고가 끝나고 세무사 보수를 지급할 때, 청구금액에서 3백만원을 후려쳐야겠다고 생각하며 넘어갔다.(결국은 못깎음).

게다가 이 당시엔 미처 몰랐지만, 이로부터 약 한달 후 감정평가 금액보다 1억도 넘게 저렴한 금액으로 결국 사쿠라 아파트를 매도하게 된다. 상속 재산의 매매가 일어나면 통상 그 가격을 상속가액으로 보기 때문에, 결과적으로 사쿠라 아파트의 감정평가는 아무데도 쓸모가 없게 되었다.

원하는 결과가 나오지 않은 것에 대한 분노와 별개로, 감정평가사가 하는 일에 대해 매우 회의적으로 생각하게 된 계기였다. 정확히 말하자면, 대도시의 아파트는 딱히 감정평가가 불필요해 보인다. 정보가 너무나 투명하게 공개되어 있고 접근도 쉬워서다. 국토부 실거래가 공개시스템 만세!

감정평가법인에서 제공한 감정평가서를 찬찬히 읽어보았다. 집합건물(아파트)은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제11호에 규정된 평가 방식 중에서 거래사례 비교법을 주로 쓴다고 한다. 인근 아파트(동일단지 또는 인근 단지)의 유사 평형대의 거래사례를 몇 건 뽑아서 정량지표로 정리 후에 보정/비교하는 방식인듯 하다. 거래시점과 평가시점의 차이 및 기타 정성요인 몇가지를 조금 보정하여 최종 결과를 낸다. 현장 실사도 한다고 하나, 평가 금액에 영향을 미칠만한 어떤 요소를 실사한다는 것인지 보고서만으로는 알 수 없다. 도면 등의 자료도 네이버 부동산과 국토교통부 토지이음에서 구할수 있는 것이다. 방법이 이러하니 두곳의 평가법인에서 참고한 거래 사례도 거의 같고, 결과도 거의 같을 수밖에 없었다.

남이 하는 일은 쉬워 보인다지만, 감정평가사의 위상에 비하면 실망스러운 보고서였다. 토지나 상업건물, 문화재처럼 가치 측정이 어려운 경우엔 감정평가사의 역할이 클지도 모르겠다. 그러나 서울시내 아파트를 감정평가 의뢰하는 일은 앞으로 없을 것 같다.

5-3. 상속세 신고 및 납부, 세무사 보수 지급

상속세 신고를 위한 준비는 비교적 일찍 끝났다. 실제 신고는 사쿠라 아파트의 잔금을 받은 후 했다.

내역서는 대략 위와 같았다. 당초 예상한 세액보다 약간 줄어서 다행이었다. 세율 50%지만 실제 과세가액의 50%보다 적게 세금이 나온 이유는, 전체 순자산에 대해 50%가 아니고 과세 구간별로 세율이 차등 적용되기 때문이다. 30억원을 초과한 부분에 대해서만 50%가 적용된다. 즉, 최고세율이 50%라는 뜻이다. 만약 전체 상속순자산이 30억이라면, 세율은 40%라고 찍힐 것이다. 30억원 이하는 대략 10억 단위로 세율이 다르게 적용된다.

공제는 일괄공제 5억원과 금융재산 공제(순금융재산의 20% 정도)가 전부다. 독거노인이셨기 때문에 그밖의 인적공제는 없다. 감정평가 비용도 5백만원까지 공제된다.

우리는 일시납으로 한번에 납부하기로 했다. 당초에는 사쿠라 아파트의 매도에 시간이 꽤 걸릴것으로 예상하여 연부연납을 해야하나 했는데, 다행히 상속세 신고기한 직전 잔금을 받을 수 있었다.

상속세 신고/납부가 이루어져도 세무조사가 당장 시작되는 경우는 드물다고 한다. 잊을만 하면 그때쯤 시작한다고 한다. 성실하게 신고한다고 했지만, 한푼이라도 더 뜯어내려는 국세청인지라 추가 세금이 있을지도 모른다. 세무사는 예비비로 약 5천만원을 확보해두길 권했다.

	금액	비고
총상속자산가액	약 56억	적극자산만
산출수수료	약 2200만원	가액의 0.4%
요청수수료	약 2200만원	천원 이하 절사
부가가치세	약 220만원	10%
총합계	약 2400만원

세무사 보수도 청구됐다. 법무사 보수에 비하면 꽤 큰 금액이다. 총 상속금액을 기준으로 책정하는데, 순자산이 아닌 적극자산 가액만 기준이 된다. 채무(소극자산)가 있다고 일이 줄어드는 것은 아닐테니 이 부분은 합당하다고 생각된다. 그렇다면 소극자산만 있는 경우는 어떻게 되는거지? ㅋㅋㅋ 물어보지는 않았다.

세무대리 수수료율은 공인중개사처럼 법으로 정해진 기준은 없다고 한다. 구글에서 검색해보니 세무법인별로 다양하게 보수표를 책정하고 있는 것 같은데, 사례(후기)를 보면 상속가액에 따라 조금 차이는 있지만 1~3천만원을 지불하는 경우가 가장 많은것 같다. 우리가 특별히 바가지를 쓰거나 그런것 같지는 않아서 다행이었다.

* 주의 사항 *

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※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑦ 상속세 금원 마련 (예금 상속해지, 아파트 매도)

김둥지 — Tue, 4 Mar 2025 09:05:00 +0900

4. 금원 마련

상속 개시 이후 지출을 헤아려보니 상속세와 취등록세가 가장 크다. 그 외 자잘한 항목은 장례 비용, 집정리(유류품 폐기), 상속 채무 상환, 재건축 아파트의 분담금, 법무사/세무사 보수 그리고 상속한 아파트들의 유지/관리 비용과 거래에 수반되는 중개수수료 등이 있다. 이 비용은 망인의 예금을 상속해지하고, 사쿠라 아파트를 매도하여 마련하기로 했다.

4-1. 예금 상속해지

예금 채권이 있는 은행마다 방문하여 상속지급을 받아야 한다. 망인은 국민은행, 신한은행, 기업은행, 하나은행과 NH투자증권에 잔고가 있었다. 잔고 여부는 안심상속 원스탑서비스로 통보 받았다. 잔고가 없는 다른 은행에도 거래내역은 있을 수 있지만, 현재 잔고가 없는 은행은 방문하지 않았다.

망인의 유산 내역을 파악하는 과정에서도 은행마다 방문하여 거래내역과 잔고증명을 뽑았다. 상속지급에는 그보다 복잡한 서류들이 요구된다. 거래내역/잔고증명은 공동 상속인 중 1인이 요청하면 뽑아주지만, 상속해지는 공동 상속인 전원이 방문하는 것이 원칙이다.

필요 서류 목록은 은행 홈페이지에 나와 있지만, 3순위 상속의 경우는 요구되는 서류가 많기 때문에 미리 해당 지점에 전화해서 확인을 하는것이 좋다. 이렇게 해도 지점에서 직원이 추가로 서류를 요구하기도 한다. 은행원도 이런 일을 처음 해보기 때문에, 실제로 일이 닥치기 전에는 뭐가 필요한지 잘 모르는 것 같다. 요즘 은행들은 지점과 직통 연결이 쉽지 않고, 고객센터에서 통합 응대를 하는 경우가 많다. 그러나 고객센터 직원은 홈페이지에 나온 내용만 앵무새처럼 읽어주기 때문에, 반드시 지점과 통화를 하고 통화한 직원의 이름을 기억해 두는것이 좋다.

대상	요구 서류	비고
피상속인	기본증명서	사망사실 확인
	가족관계증명서	상속인 범위 확인
	제적등본	다음의 경우 상속인 범위 확인 ① 청구인이 3·4순위 상속인인 경우 - 피상속인의 부친의 제적등본이 필요할 수도 있음 ② 대습상속 등으로 가족관계증명서에 상속인 전원이 나타나지 않는 경우 ③ 사망자가 '08년 이전 사망하여 가족관계증명서 발급이 불가능한 경우 등
내점 상속인	신분증
내점 상속인	도장	(서명으로 대체 가능)
미내점 상속인	위임장	내점 상속인에게 상속해지 업무를 위임한다는 내용 명기하여 인감날인 되어야 함
	인감증명	위임장의 인감 진위여부 확인
	신분증 사본
기타	사망한 상속인의 가족관계 증명서	대습상속인의 범위 확인 ('07년 이전 사망한 경우는 제적등본)
기타	상속재산 분할협의서	혹시 몰라서 가져감

나는 위와 같이 서류를 준비하여 은행마다 방문했다. 가족관계 증명서와 제적등본은 피상속인의 것 뿐만 아니라, 피상속인과 모든 공동상속인의 관계를 확인할 수 있도록 준비한다.

피상속인의 가족관계 증명서에는 3순위 상속인(형제자매)은 나오지 않는다. 피상속인의 부친 이순필 또는 모친 박말선의 가족관계 증명서에 6남매가 전부 형제자매로 나온다. 그러나 피상속인의 부모는 2007년 이전 사망하셨기에 가족관계 증명서 발급이 불가능하고 제적등본을 떼어야 한다. 피상속인 이혜남과 3순위 상속인인 형제자매들과의 관계를 증명할 문서는 부친 이순필의 제적등본이 유일하다.

또한 부친 이순필의 제적등본에는 피상속인의 부모와 형제자매만 나온다. 대습상속인은 나오지 않는다. 따라서 3순위 상속인 이순남, 이재남과 대습상속인의 관계를 증명할 수 있도록, 이순남과 이재남의 가족관계 증명서(2007년 이전 사망한 경우는 제적등본)도 준비해야 한다.

모든 증명서는 주민번호 뒷자리가 나오는걸로 뽑아갔다. 은행에서 어느정도까지 요구할지 몰라서, 최대한 귀찮은 일을 줄이기 위해 많은 정보가 나오는걸로 준비했다.

은행은 분쟁의 소지를 피하기 위해 이 많은 서류를 요구하지만, 법무사처럼 모든 가족관계를 탈탈 털지는 않는다. 예를 들면, 혼인관계 증명서나 입양관계 증명서는 요구하지 않는다. 사실 분쟁의 씨앗이 있다면 그런곳에 숨어 있을텐데 말이다. 대기업의 한계를 이런데서 느꼈다 ㅋㅋㅋ

그리고 은행원을 배려하여 가계도도 하나 출력해갔다. 공동상속인, 대습상속인이 많고 관계가 복잡한 우리집 상황을 서류만 보고 단시간에 파악하기란 쉽지 않기 때문이다. 가계도에는 상속인들의 이름을 한자로 명기하고 생년월일을 기재하여 제적등본에 나온 이름과 대조가 쉽도록 했다.

‘내가’ 방문했다고 썼지만, 나는 상속인이 아니다. 망인의 언니인 이복남, 또는 오빠인 이경남을 모시고 갔다. 신분증을 보여준 후, 앉아서 기다리시라 하고 실무는 모두 내가 보았다.

다만, 상속인 본인이 서명을 해야 할때가 매우 많다. 지급전표마다 공동 상속인 전원의 서명이 필요한 것 같다.

상속인 윤정경의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 윤정아의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 윤종현의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 호성선의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 이효정의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 이경남의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

이걸 수십번 썼다. 처음엔 글자는 내가 쓰고 옆에 서명만 하시라고 했는데, 그마저 귀찮아져서 나중엔 도장을 들고가서 찍었다.

내가 방문한 은행마다 직원도 이런 업무를 처음 해봐서 많이 우왕좌왕했다. 시간도 오래 걸렸다. 은행별로 보통 두시간 이상 걸렸다. 상속해지 업무는 해봤어도, 3순위 이상에다 공동 상속인이 이렇게 많은 것은 처음 해본듯 싶다. 제적등본이라는 문서를 처음 본 은행원도 있었다. 숫자가 모두 갖은자에 연도는 단기로 써있어서 그런지 진위여부를 의심하던데, 지나고 나니 이해가 되지만 막상 그 상황에서는 짜증이 많이 났다.

현재는 모두 경험한 후 정리해서 이 글을 쓰고 있지만, 나도 시행착오를 겪고 은행원도 시행착오를 겪으며 모든 은행을 두번 이상 방문했다.

분할협의서는 사실 없어도 된다. 공동 상속인들의 위임장을 가져갔기 때문이다. 예금 외에도 망인의 자산에 대한 많은 정보가 담겨있기 때문에, 가져가기가 꺼려지는 게 사실이다. 이런 문서를 처음 본 은행 직원들은 다양한 반응을 보였다. 사본으로 가져간 은행도 있고, 원본으로 가져간 은행도 있다. 이런 문서가 법적 효력이 있는거냐며 역으로 묻는 행원도 있었다. 공증이 안되어 있어서 그런것 같은데, 부동산 매매계약서는 어떻게 믿고 대출해주냐고 했더니 입을 다물었다.

실제로 해지한 금액은 안심상속 원스탑 서비스에서 조회된 금액과는 다소 차이가 난다. 무시해도 될만큼 작은 차이이긴 하다. 이자가 붙어서 금액이 불어난 경우도 있지만, 더 적은 경우도 있었다.

4-2. 사쿠라 아파트 매도

상속세를 내기 위해 사쿠라 아파트를 팔기로 했다. 재건축 아파트는 투기과열지구라 현재 거래가 불가능하고, 도끼빌은 4채 다 팔아도 임대차 보증금을 내주고 나면 4억도 채 남지 않는다. 20억에 달하는 상속세를 내려면 사쿠라 아파트를 매도하지 않을 수 없었다. 지나고 나서 생각해보면, 이 모든 상속절차 중 이게 가장 큰일이었다.

호갱노노에서 최근 거래가를 확인하고, 그와 비슷한 가격으로 공인중개업소에 매물을 내놓았다. 집이 공실이기 때문에 아예 공인중개사에게 현관문 비밀번호를 알려주었다. 그러나 매물로 내놓고 두 달여간 입질이 하나도 없었다.

사쿠라 아파트는 대규모 단지들에 인접해 있어서, 실거주 입지 여건은 비교적 좋은 편이다. 다만 단지 규모가 100여 세대의 소규모라 투자 매력도가 높지는 않다. 여기저기서 신고가 갱신 소식이 들려오는데, 일부 부유층의 초고가 아파트 얘기일 뿐, 우리집과는 상관 없었다.

초조해지기 시작했다. 상속세 신고기한이 점점 다가오고 있었기 때문이다. 상속세 신고는 피상속인의 사망일이 속한 달의 말일로부터 만 6개월 후까지 해야한다. 만약 1월 1일에 사망했다면 7월 31일까지 신고해야 한다. 만약 1월 31일에 사망했다면 7월 31일까지 신고해야 한다.

임대라도 해서 일단 상속세 신고에 필요한 최소한의 금액을 확보해야 하나 고민이 되었다. 상속세액이 2천만원을 초과할 경우, 최대 10년간 11회에 걸쳐 나눠 납부하는 연부연납 제도가 있다. 최후의 보루로 이 방법을 고려했다. 우리집의 경우 약 20억의 상속세를 11회로 나눠 내려면 회당 1억 8천 정도를 납부하게 된다. 전세 또는 반전세로 임대하여 상속세 신고시 필요한 1억8천만원만 확보해두고, 집을 매도할 시간을 버는 것이다.

집을 임대할 생각을 하니 신경 쓰이는 게 한두가지가 아니었다. 20억도 넘는 집을 보유하면, 아무리 공동소유라 해도 재산세 부담을 무시할 수 없다. 모든 상속인이 다주택자가 되고, 일부 고가주택을 보유한 사람은 종부세 부담도 커진다.

게다가 집이 당장 임대할 상태가 아니라는 점도 문제였다. 집안의 모든 기능과 시설을 점검했더니 고장난 곳이 많았다. 임차인이 들어올 때 고쳐줘도 되겠지만, 계약이 성사되려면 집이 멀쩡하다는 인상을 주어야 하기 때문에 급한대로 손을 보았다. 욕실 수전과 조명 몇곳을 교체했다. 도배는 임차인이 요구하면 해주기로 했다. 가스 경보기가 오작동 하는것 같아서 손을 보다가, 보일러가 노후하여 동작하지 않는다는 것을 알게 됐다. 보일러 없이 임대할 수는 없기에 1백만원을 들여 교체했다. 날씨가 추워지고 있던 때라 도시가스도 집이 나갈 때까지 그대로 두기로 했다. 동파라도 되면 큰일이기 때문이다.

다행히 그 후로 몇사람이 집을 보러 왔다. 매수인(후보)도 오고, 임차인(후보)도 왔다. 아무래도 임대보다는 매도하는 편이 좋았기에, 어느정도 흥정에 응할 생각이 있었다. 처음엔 호갱노노 최종 거래가에 맞춰 22억 5천만원에 매물을 내놓았는데, 내심 21억 5천까지는 해줄수 있겠다고 생각하고 있었다.

그런데 매수인 후보가 만만치 않은 사람이었다. 집을 두번이나 보고 가더니, 19억 8천을 제안하는 것이 아닌가. 최초에 내놨던 가격의 무려 12%를 단 한방에 후려친 것이다. 어이가 없었지만, 집안 어른들은 귀찮으신지 그냥 빨리 팔아버리라 하신다. 도저히 받아들일 수 없던 나는 가까스로 카운터오퍼를 넣었다. 20억 3천에 거래하되, 복비를 우리것까지 내라는 조건이었다. 그러나 이미 상대는 우리의 약점을 쥐고 있었던 것 같다. 요지부동 19억 8천 아니면 계약하지 않겠다고 하는데, 당할 도리가 없었다. 사실 20억 3천이나 19억 8천이나, KO 직전 최후의 발악이었음을 인정하지 않을수가 없었다.

결국 그렇게 19억 8천에 계약을 했다. 매수인은 젊은 부부였는데, 멀쩡하게 생겨서는 무례하기 짝이 없었다. 계약하러 와서 현장 네고를 시전하기도 하고, 계약일에 계약금을 준비해오지 않아서 일주일에 걸쳐 받아야 했다. 계약금을 완납하지도 않은 시점에, 인테리어를 위해 집을 며칠 일찍 열어달라는 말까지 해서 나를 빡치게 했다. 계약금을 낸 후에도 인테리어 견적을 보기 위해 집을 열어달라는 요구를 수차례 해왔다.

이 일로 확실하게 배웠다. 상속받은 물건이 매물로 나온 경우, 게다가 매도인(상속인)이 여러명인 경우, 그 물건은 싸게 살 수 있다. 사정없이 후려쳐도 어지간하면 먹힌다. 들고 있는 것 자체가 부담인데다, 비싸게 파나 싸게 파나 나누고 나면 개개인에게 떨어지는 몫에는 크게 차이가 없기 때문이다. 상속세 납부를 위해 매도하는 경우라면 더욱 매수인에게 유리하다. 상속세 신고는 기한이 정해져 있어서다. 잔금일을 맞춰주는 조건으로, 복비라도 절감할 수 있을 것이다.

실제로 당시 나는 이 일과는 별개로 부동산 임장을 다녔는데, 주변 시세보다 조금 싸게 나온 매물은 어김없이 상속받은 물건이라는 사실을 알게 되었다. 중개인도 이런 정보를 적극적으로 알려주며 매수를 권한다. 중개인 입장에서는 가격보다 거래가 성사되는게 중요하기 때문이다.

갑자기 모든 퍼즐이 맞춰진 것 같다. 매수인이 수완가라서 한방에 엄청 후려친 것이 아니고, 공인중개사가 능력을 발휘한 것이 분명하다는 느낌적인 느낌이 든다. “여기 상속세 때문에 빨리 팔아야하니 많이 깎을수 있어요.” 많이 깎아준 대신 복비를 크게 할인받긴 했지만, 깎은 금액에 비하면 껌값도 안된다.

더 화나는 일이 아직 남아있었다. 계약 후 한달이 지난 시점, 잔금일을 불과 며칠 앞둔 날이었다. 호갱노노 알람이 떠서 봤더니, 사쿠라 아파트의 동일평형이 21억 5천에 거래되었다는 내용이었다. 결정은 우리가 한 것이고 결국 시장원리에 의해 결정된 가격이지만, 매우 배가 아픈 것은 어쩔수 없었다.

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ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑥ 상속등기, 취등록세 납부, 법무사 보수 지급

김둥지 — Mon, 3 Mar 2025 09:00:50 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)

이건 법무사가 다 해줘서, 내가 할 것은 달라는 서류를 잘 떼어다 주는 것밖에 없었다.

재건축 아파트 입주권의 등기 과정이 좀 복잡해서, 법무사 없이 혼자 했다면 도저히 어려울것 같다는 생각이 많이 들었다.

아파트(집합주택) 재건축 하는 과정에서 내 재산권을 조합에 신탁하게 된다. 오래된 아파트 건물을 뿌수면 멸실 상태가 되고, 나의 권리는 대지지분 만큼의 토지에 대해서만 남는다. 이것을 재건축 조합에 신탁한다. 요즘 유행하는 신탁대행 방식의 재건축에서는 조합에서 신탁회사에 재신탁을 한다. 조합방식의 재건축에서도 사업비 조달 때문에 담보신탁을 하기도 한다.

따라서 재건축 아파트 토지의 현재 등기부를 떼어보면 내 이름은 나오지 않는다. 내 이름을 확인하고 싶다면, 기존 아파트(멸실되기 전) 건축물의 폐쇄 등기부를 떼면 나온다. 폐쇄 등기부 열람/발급은 온라인으로는 안되고 조금 복잡하다. 이 글은 그에 관한 글이 아니므로 더이상의 자세한 설명은 생략한다.

어쨌든 재건축 아파트에 대한 나의 재산권을 확인하려면 폐쇄 등기부와 조합 측에서 발급한 확인서가 있으면 된다. 대체로 조합에서 발급한 문서만 있으면 관공서에서는 별 말 않는 것 같다. 재건축 조합이라는 곳은 엄청나게 큰 권리를 가진 법인으로, 이들이 발행한 문서도 법적 효력을 상당히 인정받는 것으로 보인다. 수백명 조합원의 권리를 가졌으니 그럴법 하다.

이야기가 딴길로 조금 샜다. 재건축 아파트 입주권을 상속하려면, 조합으로의 신탁을 말소하고 상속등기를 한 후, 다시 조합으로 신탁을 한다. 만약 신탁대행 방식의 재건축이라면 신탁회사로의 재신탁도 말소 및 신탁 과정을 다시 거쳐야한다.

‘신탁재산 귀속에 의한 소유권이전 및 신탁등기말소’(이하 신탁말소)와 ‘상속에 의한 소유권 이전등기’(이하 상속등기)는 동시에 할 수 있다. 우리가 고용한 법무사가 여기까지 진행해 주고, 조합에서 고용한 법무사에서 조합에 다시 신탁하는 등기(이하 재신탁)를 진행해 주기로 했다.

이 과정이 매우 귀찮기 때문에 해주지 않으려는 조합도 있다고 한다. (조합도 조합이지만, 신탁회사나 자금을 융통해준 은행에서 귀찮아 한다고 함) 그러나 쌍팔년도도 아니고, 21세기에 정당한 재산권 행사를 방해하는 그런 조합은 없을 것이라 믿는다. 실제로 우리가 상속받은 아파트 재건축 조합에서는 적극 협조해 주었다. 우리집 어르신 말고도 사망한 조합원이 몇명 더 있다고 했다.

재건축 아파트와 관련한 절차는 이게 끝이 아니고, 대표 조합원 선임절차, 조합원 계약절차가 남아 있다. 재신탁 완료 후 하기로 했다.

재건축 아파트 입주권 외에는 일반 상속등기(상속에 의한 소유권 이전등기)를 진행한다. 3순위인데다 공동 상속인이 많아서 그런지 등기국 공무원이 별 희한한 트집을 많이 잡은것 같다. 70년대에 사망하신 분(망인의 셋째오빠)의 주민등록표까지 떼어서 갖다줘야 했다. 이런 일에는 도가 튼 법무사가 능숙하게 대응해주어 큰 문제 없이 등기가 완료되었다.

3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

		취등록세 및 공과금
부동산	공시가격	취득세 (2.8%)	교육세 (0.16%)	농특세 (0.2%)	등기신청수수료 (증지대)	등본 및 대장대	채권매입 (할인율 8.7%)	공과금 소계
사쿠라 아파트	1,675,000,000	46,900,000	2,680,000	3,350,000	15,000	25,000	4,299,769	57,269,769
재건축 입주권 (현재 토지)	817,348,000	22,885,744	1,307,757	1,634,696	36,000	200,000	2,685,147	28,749,344
도끼빌 703호	157,000,000	4,396,000	251,200	0	15,000	25,000	443,485	5,130,685
도끼빌 704호	157,000,000	4,396,000	251,200	0	15,000	25,000	365,548	5,052,748
도끼빌 1104호	161,000,000	4,508,000	257,600	0	15,000	25,000	699,751	5,505,351
도끼빌 1907호	161,000,000	4,508,000	257,600	0	15,000	25,000	680,940	5,486,540
토지4필지	18,914,857	529,616	30,264	37,830	60,000	80,000		737,709
속초 매갑콘도	2,500,620	70,017	4,000	5,000	15,000	20,000		114,017
합계								108,046,164

취등록세는 총 1억 초반 나왔다.

농특세는 주택의 경우 전용면적 85m2을 초과하는 경우에만 부과된다. 채권할인율은 날마다 다른데 얼추 8.5~10% 정도 하는듯 하다. 일단 할인율 10%에 맞춰서 법무사가 청구를 하고, 납부가 완료된 후 실제 할인율에 맞춰 매도한 나머지를 환불해 주었다.(자동차 구입할 때 채권 매입 및 매도하는 것과 같다.)

	법무사 보수
부동산	기본보수	원인증서 작성	지방세 신고대행	채권 매입대행	교통비	부가세(10%)	보수 소계
사쿠라 아파트	1,800,000	50,000	50,000	50,000	200,000	215,000	2,365,000
재건축 입주권 (현재 토지)	2,200,000	100,000	50,000	50,000	100,000	250,000	2,750,000
도끼빌 703호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 704호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 1104호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 1907호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
토지4필지	600,000		50,000		200,000	85,000	935,000
속초 매갑콘도	300,000		50,000		250,000	60,000	660,000
합계	7,700,000	350,000	400,000	300,000	750,000	950,000	10,450,000

법무사 보수도 함께 청구됐다. 공과금과 보수를 한번에 청구하여, 보수가 입금되지 않으면 등기를 아예 진행하지 않는 시스템이었다. 법무사 보수는 취등록세의 약 10% 수준이다.

이 후기를 쓰면서 보수 내역서를 처음으로 자세히 들여다 보았는데, 약간 당한 기분이 든다. 기본 보수에 여러 부가수당이 붙어있는 형태로 구성되어 있다. 그런데 수당들의 명목이 황당하다.

일단 ‘원인증서 작성’ 항목부터 보자면, 원인증서란 등기할 권리변동의 원인인 법률행위 또는 법률사실의 성립을 증명하는 서면이라고 할 수 있다. 우리집의 경우 원인이 상속이므로, 피상속인의 사망사실과 등기권리자들이 적법한 상속인인지를 증명하는 서면을 내면 된다. 피 상속인의 사망 사실은 기본증명서로 증명하고, 적법한 상속인 여부는 제적등본 등의 가족관계 서류로 증명한다. 이 서류들은 법무사의 요청으로 상속인들이 모두 떼어서 가져다 주었다. 결국 법무사측에서 하는 일은 신청서(?) 작성 정도가 될텐데, 이걸 별도의 항목으로 분리하여 청구하다니? 문서작성은 기본 업무 아닌가?

지방세 신고대행과 채권 매입대행도 이상하다. 세무업무라 법무사의 일이 아니예요 라는 말로 둘러댈 것 같다. 애초에 법무사의 일이 고객의 법원 업무를 대행하는 것인데, 이런식으로 오만가지 항목에 별도의 대행료를 받으면 대체 기본 보수가 무슨 의미가 있나 모르겠다.

교통비 항목이 가장 황당하다. 이 법무사의 사무실은 서초동 대법원 앞에 있다. 서울 중앙등기국에서 엎어지면 코닿는 곳이다. 걸어가면 되는데 무슨 교통비가 든단 말인가. 게다가 사쿠라 아파트와 재건축 입주권 모두 서울인데 교통비가 다른것도 납득이 되지 않는다. 토지 4필지는 경기도, 매갑콘도는 속초라서 별도의 교통비를 청구한 것으로 보인다. 그러나 나중에 등기권리증에 붙여준 각종 영수증을 보니, 인터넷 등기국에서 온라인으로 소유권 이전 후, 권리증은 서울 중앙등기국에서 수령했다. 뭥미?????????

고객이 값을 깎을 경우에 대비하여 여러가지 우수리들을 붙여둔 것이라 생각된다. 결국 법무사의 적정 보수는 위 표에서 맨 앞부분의 ‘기본 보수’다. 이 내역을 즉시 확인하지 않고 몇달 묵혀둔 것이 나의 큰 불찰이다. 원래도 값을 깎아달라는 말을 잘 못하는 성격이긴 하지만, 이제와서 따지고 환불을 요청하기엔 너무 긴 시간이 지났다.

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ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑤ 상속분할 비율 결정 및 분할협의서 작성

김둥지 — Sun, 2 Mar 2025 09:09:45 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

3-3. 분할 비율 결정 및 분할협의서 작성

상속 분할비율은 유족이 협의하면 얼마든지 서로 다르게 설정할 수 있다. 재산이 많은 집은 이 과정에서 싸움도 많이 난다고 한다. 우리집은 비율을 달리할 명분도 없고, 상속절차를 최대한 짧게 끝내고 싶었기에 법정 비율로 가기로 했다.

이순남, 이재남, 이복남, 이경남이 3순위 상속인이 되어 각각 1/4씩 상속받게 된다. 이순남의 대습 상속인인 자녀 3인은 이순남의 몫인 1/4을 3인이 나누어 받는다. 이 역시 세 사람이 합의하면 전체의 1/4 범위 내에서 분할 비율을 달리 할 수 있지만, 법정 비율인 1/12씩 하기로 했다. 이재남의 대습상속인인 배우자와 자녀는, 이재남의 몫인 1/4을 3:2의 비율로 나눠 받게 된다. 민법에서 배우자는 직계비속이나 직계존속 상속분의 50%만큼 가산하여 받는다. 이는 대습 상속에서도 예외가 아니다.

분할 방안을 결정하기에 앞서, 세무사에게 대강의 상속세를 계산해 달라고 했다. 3순위 상속에서는 공제 받을 껀덕지가 별로 없다. 전체 적극자산에서 소극자산을 뺀 순자산이 약 50억이므로, 세율도 자비 없이 최고 세율이 적용된다. 보수적으로 잡아서 근 20억이 부과될 것으로 예상되었다. 취등록세는 1억 초반으로 예상됐다.

사망 직전까지 거주했던 사쿠라 아파트가 이 값에 가장 근접하므로, 이것을 매도하여 상속세를 충당하기로 했다. 재건축 입주권은 투기과열지구에 위치하여 현재는 거래가 거의 불가능하고, 완공 후 시세 상승이 기대되기 때문에 완공까지 그대로 두기로 했다.

	이름	종류	가격(시가)	코멘트
1	사쿠라 아파트	아파트	23억	・7인 공동 등기 ・최대한 빨리 매도하여 상속세 금원 마련
2	도끼빌 1907호	아파트	2억 5천만	・이복남에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함
3	도끼빌 1104호	아파트	2억 5천만	・이경남에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함
4	도끼빌 703호	아파트	2억 5천만	・호성선/이효정에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함
5	도끼빌 704호	아파트	2억 5천만	・윤정경/윤정아/윤종현에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함
6	재건축 입주권	입주권 (아파트)	21억	・7인 공동 등기하여 보유 ・완공(2028년 이후) 후 매도하여 분배하기로 함
7	땅 86m2	토지/도로		모두 이경남에게 명의 이전
8	땅 20m2	토지/전
9	땅 551m2	토지/전
10	땅 33m2	토지/답
11	매갑콘도	소유지분	400만	・이복남에게 명의 이전 ・이후 최대한 빨리 매도/현금화 하기로 함
12	국민은행	예금	1억 5천만	다음 사항의 금원으로 사용 ・채무 상환 (카드값, 미납세금, 가사도우미 급여) ・취등록세 ・법무사/세무사 보수 ・사쿠라 아파트 유지/관리비용 (관리비, 가스요금 등) ・공인중개사 보수 ・기타 잡비
13	기업은행	예금	700만
14	신한은행	예금	600만
15	하나은행	예금	4천
16	NH투자증권	예금	30만

정리하면 위와 같다.

법정 비율로 가기로 했기에, 가장 덩치가 큰 사쿠라 아파트와 재건축 아파트 입주권은 7인이 법정 지분대로 공동 등기하기로 했다.

도끼빌 아파트는 2억 남짓한 계약 할때마다 7인이 모이는게 번거롭기 때문에 한집당 한채씩 명의를 나누기로 했다. 보증금을 빼주고 나면 가치가 거의 없다시피 해서 등기 후 최대한 빨리 현금화(매도)하기로 합의했다. 쉽지 않아 보인다. 역세권이라 임차 수요는 많지만 점점 노후하고 있고, 오피스텔처럼 생긴 외관과 달리 아파트라서 이것을 보유할 경우 1가구 2주택이 되어 재산 가치가 높지 않다.

부동산 상속인 중 무주택자가 있을 경우, 무주택자 명의로 등기하면 취등록세가 크게 절약된다. 우리집에서는 윤종현이 무주택이라서 윤씨 3남매에게 이전하는 도끼빌 704호를 윤종현 명의로 하기를 권유했으나, 두명의 누나가 거부했다. 결국 누나 두명이 1/4씩, 윤종현이 1/2 지분으로 하기로 하여 약간의 세금을 절약할 수 있었다.

위의 내용을 종합하여 상속재산 분할협의서를 작성하였다.

양식은 대략 위의 예시와 유사하다. 법무사가 작성해 주었고, 7인이 모여 인감도장을 찍었다.

예금 채권은 모두 이복남이 상속받고, 망인의 채무 중 임대차 보증금을 제외한 채무를 모두 이복남이 상환한다는 내용도 기재하였다. 모든 현금을 이복남 명의의 계좌에서 통합 관리한다는 뜻이다.

분할협의서와 별도로 약정서도 작성하였다. 공동상속인 간 신의성실의 의무, 개별 명의로 등기한 부동산을 최대한 빨리 매도하기 위해 노력한다는 내용 등이 담겼다.

* 주의 사항 *

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※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ④ 상속자산 및 채무 파악

김둥지 — Sat, 1 Mar 2025 09:05:13 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부
3-1. 상속인명부 확정
3-2. 상속 자산 및 채무 파악
3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성
3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)
3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

4. 금원 마련

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

3-2. 상속 자산 및 채무 파악

망인의 유산을 파악하여 적극자산, 소극자산(채무)으로 나눠 정리하였다. 망인의 자산 중 덩치가 큰 것은 생전 가까웠던 형제자매는 이미 대강 알고 있었다. 금융 자산은 안심상속 원스탑 서비스로 파악하였고, 금융 채무는 추심 문자가 계속 오기 때문에 모를수가 없다. 그 외에 현물 자산은 망인의 집을 정리하는 과정에서 파악이 가능하다. 집을 정리할 때, 문서들을 버리지 말고 잘 모아두는 것이 좋다. 뭐가 어떻게 증거가 될지 모른다.

	이름	종류	가격 (시가)	채무	공시가	코멘트
1	사쿠라 아파트	아파트	23억		16억 7500만	・최근 실거래가 22.8 억원 (출처 호갱노노) ・공급평형 45평, 전용면적 123m2
2	도끼빌 1907호	아파트	2억 5천만	-2억 1천만	1억 6100만	・임대보증금(채무) 2억1천 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2 ・최근 실거래가 2.45 억원
3	도끼빌 1104호	아파트	2억 5천만	-1천만	1억 6100만	・임대보증금(채무) 1천만원, 월세80만원 ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
4	도끼빌 703호	아파트	2억 5천만	-1억 9500만	1억 5700만	・임대보증금(채무) 1억 9500 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
5	도끼빌 704호	아파트	2억 5천만	-2억	1억 5700만	・임대보증금(채무) 2억 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
6	재건축 입주권	입주권 (아파트)	21억		약 8억 1700만	・최근 실거래가 21억 (출처 : 동네부동산 카더라) ・28년 1월 이후 입주예정 ・입주시 예상(희망)가격 30억 이상 ・주택타입 84형 ・추가 분담금 2.2억-2.5억 정도 예상
7	땅 86m2	토지/도로			약50만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 도로, 현재 도로
8	땅 20m2	토지/전			약22만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '전'이지만 현재 도로
9	땅 551m2	토지/전			약 1800만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '전', 현재 창고 (?)
10	땅 33m2	토지/답			약32만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '답', 현재 도로
11	매갑콘도	소유지분	400만			・회원권 타입 패밀리형(?)/등기형으로 추정 (지분 59.39m2) ・강원도 속초시 소재 ・회원권 만기 2032년 ・회원권 시세는 정확히 파악 못하고, 대충 회원권거래소에서 비슷해 보이는 것으로 추정
12	국민은행	예금	1억5천만
13	기업은행	예금	700만
14	신한은행	예금	600만
15	하나은행	예금	4천
16	NH투자증권	예금	30만
17	상장주식	주식				포스코인터내셔널2, 대우건설4
18	신한카드	채무		-1백만
19	삼성카드	채무		-40만
20	주민세(개인분)	채무		-6천
21	재산세(토지)	채무		-2백만
22	재산세(주택)	채무		-250만
23	재산세(주택)	채무		-250만
24	개인지방소득세(양도소득)	채무		-50만
25	재산세(토지)	채무		-3천		강원도 속초시
26	종합부동산세	채무		-4백만
27	종합소득세	채무		-30만
	합계		약55억 6700만	약 -6억 3천만
	총합계		약 49억 3900만

정리하면 위와 같았다.

예금채권이 1억 6천가량 있고, 예금 외의 금융자산(주식,펀드 등)은 거의 없다. 자산의 대부분이 부동산이다. 부동산 불패 시대를 살아오셨고, 실제로 부동산으로 안정된 삶을 누리셨으니 어쩌면 당연하다. 아파트만 6채를 보유하고 계셨다.

↑↑ 해당 토지의 현재 모습 (지목 ‘전’)

토지도 약간 있는데, 공유자가 9인이나 된다. 백년넘게 상속되어 온 토지로, 공유자 9인 중 4인이 이번 공동 상속인과 겹친다. 공유자가 너무 많은데다 면적도 작아서 실질적 가치는 거의 없어 보인다. 게다가 지도에서 확인해보니, 명목상 지목과 달리 현재는 도로 한복판이 되어 있어서 재산권을 행사하기도 어려워 보였다.

재건축 아파트 입주권이 하나 있는데, 이것을 입주권이라고 해야 할지 분양권이라 해야할지 잘 모르겠다. 80년대 분양받은 아파트이다. 이곳에 30년 넘게 거주하다가 재건축으로 철거 될 때 나와서 사쿠라 아파트를 구입하셨다. 현재는 재건축으로 인해 건물은 전부 멸실되고 토지 상태다. 따라서 재산권을 어떻게 증명해야 할지가 곤란했다.

법원에 가서 폐쇄 등기부도 떼어보고 했는데, 다행히 조합에서 조합원 확인서를 발급해 주었다. 이 입주권의 자산가치는 평가기준에 따라 가치가 크게 달라진다. 취등록세는 공시지가를 과표로 하므로 현재 필지의 토지 공시가를 기준으로 하며, 상속세 신고시에는 나름의 평가 절차를 거치게 된다. 조합에서는 분담금을 책정하기 위해 종전 자산(멸실되기 전 아파트)을 세대별로 평가하기 때문에, 이 자료도 세무 신고시 근거로 활용할 수 있다. 조합에 종전 자산 평가액을 알려달라고 하면 자료를 준다.

재건축 입주권에 대해 추후 분담금이 예정되어 있다. 이는 상속개시 이후 발생하는 지출이므로 상속채무에 포함되지 않고, 상속세 계산에도 영향을 미치지 않는다.

도끼빌 아파트 4채를 보유하고 계셨다. 법적 형태는 아파트이나 생김새는 오피스텔에 가깝다. 역세권에 소형 평형, 원룸형 주택이라 임대차 수요가 많은 곳이다. 노후 현금흐름을 위해 구입하신 것 같은데, 월세를 받는건 1세대 뿐이고 나머지는 전세로만 굴리신 이유를 모르겠다. 당초 6채 보유하고 계셨는데, 현금이 필요해질 때마다 한채씩 팔아서 마련하신 것으로 생각된다.

콘도도 한구좌 가지고 계셨다. 콘도 회원권도 종류가 다양한데, 요즘 보기드문 등기형이다. 40여년 전에는 등기형이 대세였기 때문에 등기형으로 구입하신 것 같다. 그 덕에 강원도 속초시에서 재산세 고지서가 날아오고 있다.

위 내용은 어딘가 등록된 것, 국가(관청)나 금융기관에도 알려진 것만 나열한 것이다. 현금, 귀금속 등 현물자산, 개인간 채권/채무는 드러나기가 쉽지 않다.

차량을 제외한 동산(현물 자산)은 집을 정리하는 과정에서 일부 발견하게 되는데, 값나가는 것은 없었다. 옛날 분 답게 장롱 구석에 현금을 보관하고 계셨다. 가정용 금고가 없는 것이 천만 다행이었다. 있었다면 그걸 뜯는 것이 보통일이 아니었을 것이다.

개인간 채권은 공증받은 차용증이 발견되지 않는 한 파악이 거의 불가능하다. 나에게 돈을 빌려준 사람의 사망 소식을 듣는다면, 보통의 사람이라면 조용히 잠적하는 것을 택할 것이다. ㅋㅋㅋ 어르신에게 돈을 빌린 사람이 있었을지도 모르지만, 우리는 발견하지 못했다. 사실 가사 도우미가 조금 의심스럽긴 했는데, 확실한 증거도 없고 하여 유야무야되었다.

소극자산(채무)은 약간의 카드값과 미납 세금이 있었다. 보유한 부동산의 임대차 보증금도 소극 자산이다. 이것은 당장 상환해야 할 채무는 아니므로, 사실상 진정한 의미의 빚은 없다고 봐도 무방했다.

망인의 개인적 채무는 채권보다는 입증이 쉬울 것으로 생각된다. 빚쟁이가 있다면 사망사실을 듣자마자 장례식장에 나타날 것이기 때문이다. (드라마를 너무 많이 봤나 ㅋㅋ) 다행히 어르신한테 돈 빌려줬다고 주장하는 사람은 나타나지 않았다.

* 주의 사항 *

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※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ③ 상속인명부 확정

김둥지 — Fri, 28 Feb 2025 09:06:22 +0900

3. 상속등기 및 취등록세 납부

주택을 구입하면 부동산 등기를 치고 취등록세를 납부하듯, 상속으로 취득한 부동산도 등기를 해야 한다. 취득한 경로가 매매가 아니라 상속이라는 점이 다를 뿐이다.

※ 등기가 필수가 아니라고 설명하는 사람도 있다. 취득세만 납부하면 등기는 언제 해도 상관없다고 한다. 그러나 시골 깡촌의 야산이라면 모를까, 대도시 아파트 등기를 안하는건 말도 안된다.

부동산 상속 과정에서 ‘상속’이라는 법적 사실은 등기절차에서 확정이 된다 해도 과언이 아니다. 다만 우리집의 경우, 망인의 유산인 부동산을 현금화하여 상속인들에게 분배하는 것은 상속세 신고/납부 이후로 미뤄두었다. 따라서 등기 절차에서는 법적으로 명의변경이 된 것일뿐, 이 단계에서 실질적으로 자산의 이전이 이루어진 것은 없었다.

3-1. 상속인명부 확정

상속인이 누구누구인지 확정하는 과정이다. 고인이 생전에 남긴 유언이 있다면 그것이 최우선이 된다. 그러나 우리나라 사람 중 왠만한 자산가가 아니고서야 유언장을 미리 쓰고 공증까지 받는 사람이 몇이나 될까. 법조 시장의 증대로 인해 점점 변화하고 있긴 하지만, 아직은 아닌 것 같다. 우리집 어르신도 유언을 남기지 않았기에 법정 상속 절차로 가게 되었다.

1,2순위 상속이라면 가족관계 다 아니까 복잡할 일이 없지만, 3순위 이상 상속에서는 좀더 복잡해진다. 그 중에서도 내가 몰랐던 게 대습상속제도다.

우리 민법은 법정 상속순위를 다음과 같이 정한다.

1순위: 피상속인의 직계비속(자녀), 배우자

2순위: 피상속인의 직계존속(부모), 배우자

3순위: 피상속인의 형제자매

4순위: 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족

돌아가신 어르신은 자녀가 없으셨고, 배우자와도 오래 전 사별하셨기 때문에 1순위와 2순위에 해당하는 상속인이 없다. 따라서 3순위 상속으로 진행된다. 6남매의 막내이기 때문에, 5인의 형제자매가 상속인이다.

여기서 대습상속제도가 등장한다. 형제자매들은 1/N씩 균분으로 상속을 받는데, 해당 형제자매가 이미 사망한 경우에는 그 사망한 형제자매의 법정 상속인(배우자와 자녀)이 대습 상속인이 되어 기 사망한 형제자매의 몫을 가져가게 된다. 즉, 3순위 이상의 상속에서 대습 상속인이 공동 상속인이 된다.

망인의 입장에서는 형수/제수, 매형/매제, 형부/제부, 올케와 그 자녀인 조카이다. 대습상속인의 입장에서는, 이미 사망한 배우자의 형제자매, 또는 사망한 부모의 형제자매인 이모/고모/큰아버지/작은아버지/외삼촌의 재산을 상속받게 되는 것이다. 유교적 가족관에 기반한 대가족 시대의 제도라고 생각된다.

대습 상속인을 포함하여 상속인명부를 확정하는 것에 법무사가 신경을 많이 썼다. 막장 드라마같은 일들도 왕왕 일어난다고 한다. 가족들 모르게 숨겨왔던 혼외자가 등장하는 것이 대표적 사례이다. ㅋㅋ 다행히 우리집에는 그런 일이 없었지만, 법무사가 이 과정에서 요구한 서류가 어마어마하게 많다.

예를 들자면,

등기의무자(망자) 준비서류 (모두 주민번호 공개, 상세분으로 발급)

1. 말소자 초본 (주소변동 포함)

2. 말소자 등본 (주소변동 포함)

3. 제적등본 (전적된 경우 전적된 제적등본 전부)

4. 부친의 제적등본

5. 기본증명서

6. 가족관계증명서

7. 혼인관계 증명서

8. 입양관계 증명서 (해당사항 없으면 해당사항 없음으로 발급)

9. 친양자 입양관계증명서 (해당사항 없으면 해당사항 없음으로 발급)

이 서류들을 모두 각각 10부씩 발급받아 오라고 한다. 실제로 필요한 양은 5-6부 정도인데, 여분을 고려해서 10부 요구하는 것 같다.

망자에 대해서만 그런것이 아니고, 망자의 사별한 배우자, 기 사망한 상속인(형제자매), 상속인이 사별하거나 이혼한 경우엔 해당 배우자에 대해서도 위 9종의 서류들을 각각 10부씩 떼어오라고 하였다.

제적등본은 2007년 이전 사망한 경우 필요하다. 2007년 이전에는 호적부 전산화가 되지 않았던 것인지, 그 이전 사망자는 가족관계 증명서 발급이 되지 않기 때문에 제적등본으로 가족관계를 파악하는 것이다. 여성 또는 미혼 남성의 경우 호주가 되지 않기 때문에 부친 또는 남편의 제적등본을 떼고, 결혼한 남성은 본인이 호주가 되므로 본인의 제적등본을 떼면 된다.

제적등본이라는 서류를 처음 봐서 매우 신기했다. 한자가 많고 손글씨라 알아보기는 꽤 어렵다. 일제시대에 기재된 부분은 서울시를 경성부(京城府)라고 써놨다. 숫자는 갖은자로 써있는데다 연도 표기도 서기가 아닌 단기라서 더 알아보기가 어려웠다. 서기로 고치려면 2333을 빼면 된다.

호주를 중심으로 직계 가족은 모두 기재가 되어 있는데, 사망 등의 이유로 호적에서 빠지면(제적) 이름에 크게 X표를 친다. 여성의 경우 혼인하면 남편의 호적에 입적되며 아버지의 호적에서 제적되어 역시 큰 X표가 그려졌다. 남성도 분가하면 제적되어 X 표시가 되는 것 같다.

법무사는 생존한 상속인과 대습상속인들에 대해서는 8종의 서류를 요구하였다. 이것 역시 모두 주민번호 공개, 상세분으로 발급하되 인터넷 발급분은 안된다고 한다.

1. 주민등록 초본 (주소변동 포함)

2. 주민등록 등본 (주소변동 포함)

3. 기본증명서

4. 가족관계증명서

5. 혼인관계 증명서

6. 인감증명서

7. 인감도장

8. 신분증 사본

이 모든 서류들을 모으는것만 해도 큰일이겠다 싶었는데, 다행히 다들 협조적이었다. (꽁돈이 생기게 됐는데 그정도는 해야지)

이 내용을 바탕으로 가계도를 그려봤더니 위와 같다.

둥근 상자는 여성, 각진 상자는 남성이다. 회색 바탕이 칠해진 상자는 사망한 사람이라는 뜻이다. 굵은 갈색 테두리는 상속인, 보라색 점선 테두리는 대습상속인이다. 총 상속인 7인이다.

6남매 중 막내인 이혜남이 이번에 고인이 되신 분이다. 현재 생존한 형제자매는 망인의 언니인 이복남, 오빠 이경남 이렇게 두 사람이 있다. 이전에 이미 사망한 형제자매 3명 중 첫째와 둘째는 결혼하여 배우자와 자녀가 있으므로, 이들이 대습 상속인이 된다. 대습상속인들은 상속인이 받을 몫을 법정 상속비율에 따라 나눠 받는다. 셋째오빠인 이승남은 미혼으로 오래 전 사망하였기에 상속인이 되지 않는다.

* 주의 사항 *

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※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ② 사망신고, 안심상속 원스탑 서비스, 상속절차 준비 과정

김둥지 — Thu, 27 Feb 2025 10:25:32 +0900

최근 집안 어르신 중 한분이 돌아가셨다. 자녀가 없는 분이라, 형제/자매들과 그 자녀들(망인의 조카들)이 장례를 치르고, 부동산(아파트)을 공동으로 상속 받게 되었다. 상속인이 7인이나 되는 상속절차를 경험한 내용을 써보겠다.

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정
2-1. 사망신고
2-2. 휴대전화 명의 변경
2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청
2-4. 법무사 상담

3. 상속등기 및 취등록세 납부

4. 금원 마련

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

(링크를 클릭하면 이동합니다.)

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정

장례가 끝난 후 사망신고를 한다.

2-1. 사망신고

- 기한 : 사망 사실을 안 날로부터 1개월 이내에 해야 한다. 토요일에는 주민센터가 문을 닫기 때문에, 휴가를 하루 냈다.

- 신고 기관 : 아무 행정기관에서나 되는 줄 알고 집 근처의 주민센터로 갔는데, 자세한 연유는 모르지만 받아주지 않았다. 망인의 주소지 주민센터까지 가서 사망신고를 해야했다. 가까웠기에 망정이지, 만약 신고자의 거주지와 망인의 거주지가 멀리 떨어진 경우에는 꽤 곤란할 것 같았다.

- 신고 자격 : 구글에서 검색시에는 동거 친족 또는 사체 발견장소의 관리자가 가능하다고 나온다. 돌아가신 어르신이 독거노인이었기에, 비동거 친족인 형제자매가 신고했다.

- 준비물 : 사망신고시에는 망인의 신분증을 들고 갔다. 신분증이 없어도 신고가 될 것 같긴 하다. 그리고 신고자와 망자와의 관계를 증명할 서류를 떼어서 제출했다.(우리집의 경우는 제적등본)

2-2. 휴대전화 명의변경

망인이 사용하던 휴대전화를 상속인(형제자매) 중 1인의 명의로 변경했다. 바로 해지해도 되지만, 현대인의 수많은 사회적 관계나 경제활동 근거가 휴대전화에 있기 때문에 상속 절차를 밟는 과정에서 필요할 일이 있을 것이라 판단했다. 사망 사실을 아직 모르는 지인이 메시지를 보내오면 인사를 해야 하는 경우도 있고, 카드사에서 추심문자, 임차인의 연락 등이 오기 때문이다. (상속세 신고 절차 마무리 후에 해지함)

명의변경시에는 사망사실을 증명할 수 있는 기본증명서를 지참해야 한다. 망인의 휴대전화 명의 변경은 유족에게만 해준다. 따라서 피상속인과의 관계를 증명할 서류를 함께 준비해 갔다. 온라인이나 전화로는 신청이 불가하여 대리점에 방문하여 처리했다.

2-3. 안심상속 원스톱 서비스

상속 전문 변호사나 세무사의 유튜브 동영상에서 한결같이 강조하는 행정서비스가 ‘안심상속 원스톱 서비스’이다. 2015년 행안부에서 주도하여 출시한, 망인의 자산과 채무를 편리하게 조회할 수 있는 서비스이다.

출처 : 구글이미지

사망신고를 하면 기본적으로 금융기관에 통지가 가게 되어 있다. 망인의 계좌(출금)와 카드거래를 잠가야 하기 때문이다. 그런데 통지에서 그치지 않고, 해당 금융기관으로 하여금 유족(사망신고자)에게 망인의 자산 정보를 간략히 제공하도록 하는 것이 이 서비스의 골자다.

신청을 하면, 행정안전부와 국토교통부, 국세청 등 전자정부 시스템에서 바로 조회가 되는 차량 정보와 부동산 정보, 미납 세금 정보는 즉석에서 뽑아준다. 나는 주민센터에서 신청해서 즉석에서 종이로 뽑아 주었는데, 온라인 신청시에는 어떻게 통지해 주는지 잘 모르겠다.

어르신께서 돌아가시기 전에 차량을 처분하셔서 다행이었다. 일부 고가의 외제차를 제외하면, 차량이 가장 처리가 힘든 자산이라고 한다.

유산의 상당부분이 아파트라서 건축물 내역이 여럿이다. 맨 아랫줄의 지분 1/10라고 쓰인 것은 등기형 콘도 회원권이다.

토지 자료도 조회되었다. 자료가 두 부분으로 되어 있는데, 상단은 토지 내역이다. 대대로 물려받은 토지가 약간 있는데, 상속을 거듭하다보니 공동소유자만 10명 가까이 된다. 자료 아래쪽은 아파트(집합건물)의 대지지분(부분소유)이 나열되어 있다.

금융기관이나 연기금 정보는 신청 후 대략 7~14일 정도 후부터 신고자에게 문자로 통지가 온다. 정부 웹사이트에서도 통합 조회가 가능한데, 조회 기간이 몇 주 정도로 짧다. 지정된 기간 안에 조회하고 인쇄 등의 방법으로 잘 보존해 두길 권한다.

↑↑ 조회 화면(을 인쇄한 것)(을 사진으로 찍음)

산립조합 같은데서도 문자가 온다. (처음 들어보는 연기금)

↑↑ 예를 들자면, 금융투자협회의 통지화면은 위와 같이 나온다. 잔고 유무만 나와도 크게 도움이 된다.

은행연합회는 은행별로 잔고도 나오는데, 정확한 값은 아닌것 같다. 보험은 가입유무만 나온다. 기타 제2금융기관이나 연기금도 계좌가 없으면 없다고 정보가 나온다.

카드사에서는 미납금액을 알려주고, 지방세 미납정보도 문자로 온다. 역시 채권자들이 가장 득달같이 움직인다. 카드사에서는 사망신고 이후 일주일이 멀다하고 신고자(유족)에게 추심 전화를 지속적으로 걸어왔다. 지자체는 문자 및 전화로는 독촉을 하지 않는데, 망인의 집 우편함에 세금 독촉고지서가 많이 쌓여 있었다.

이정도만 나와도 유족 입장에서는 품을 상당히 절약할수 있다. 정부가 왠일로 쓸만한 서비스를 잘 만들었어. 베이비붐 세대가 노령화 되는 시점에 타이밍도 적절하다. 편리하게 이용하였다.

다만, 한가지 아쉬웠던 점이 있었다. 이 서비스를 사망신고와 동시에 신청할 수 있는 줄 알았다. 그러나 사망신고 후 모든 전자정부 시스템에서 망인이 사망 상태로 처리가 되어야 신청이 가능하다고 한다. 따라서 사망신고 후 처리가 완전히 완료되는 7~10일후 신청을 하라고 안내 받았다. 유튜브나 블로그 후기에서 본 내용과 달라서 조금 당황했으나, 안내 받은대로 사망신고 일주일 후에 다시 주민센터에 가서 신청하였다.

망인의 주소지 주민센터에서만 가능하던 사망신고와 달리, 안심상속 원스톱 서비스는 어느 주민센터에서도 신청이 가능해서 다행이었다. 온라인으로도 신청이 가능하다. 나는 온라인으로도 가능하다는 사실을 미처 몰라서 또 반차를 냈다.

2-4. 법무사 상담

어르신의 사망사실을 알았을 때부터 법무사 상담을 여러차례 했다. 집안 어르신이 돌아가시는 일을 처음 겪어봐서 아무것도 모르는 상태였는데, 법무사가 법적/행정적/세무 절차를 많이 알려주었다. 사실 세무사의 필요성은 인지하고 있었지만, 법무사는 필요한지, 왜 필요한지도 몰랐는데, 상속세 신고 이전에 등기절차에서 법무사가 필요하므로 가급적 선임하는 것이 좋을것 같다.

등기를 위해서는 상속인명부를 확정해야 하고, 등기 대상이 되는 망인의 재산도 정확히 파악해야 한다. 이 과정이 잘 처리되지 않으면, 뒤이은 상속세 신고절차가 제대로 될 수가 없다. 반드시 그럴 필요는 없지만, 법무사와 세무사가 가깝다면 여러모로 편리하다. 우리집은 세무사를 먼저 고용하고, 자연스럽게 그 세무사와 사무실을 함께 쓰는 법무사도 고용하게 되었다. (서초동 임대료가 비싸서 그런지, 두세명이 사무실을 공유하는 경우가 왕왕 있다고 한다.)

* 주의 사항 *

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ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

부동산 3순위 상속 절차 후기 - ① 장례절차

김둥지 — Wed, 26 Feb 2025 19:56:23 +0900

* 목 차 *

1. 장례 절차

2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정

3. 상속등기 및 취등록세 납부

4. 금원 마련

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

6. 나중에 닥친 일들

7. 여담

1. 장례 절차

보통 장례식장은 병원에 차리게 되는데, 병원 장례식장에 접수하면 장례 및 상속 절차가 안내된 종이를 나누어준다. 아무것도 모르는 상태에서는 그 종이가 큰 도움이 되므로 버리지 말고 참고하면 좋다. 유튜브에도 정보가 많다. ‘부모님 돌아가셨을때 할일’ 등의 검색어로 쉽게 찾을 수 있다.

"다들 모르더라고요" 부모님이 돌아가셨을 때 자녀가 무조건 해야 할 '3가지' (이장원 세무사 1부)

이 글은 장례절차를 설명하는 글은 아니므로, 장례절차 중 상속과 관련하여 나에게 유용했던 내용만 간단히 짚고 넘어가겠다.

1-1. 사망진단서(시체검안서)

병원에서 돌아가시면 병원측에서 사망진단서를 써준다. 병원 외의 장소에서 돌아가시면, 소방이나 경찰에서 시체검안서를 발급해준다. 사망진단서 혹은 시체검안서는 이후 사망신고시 필요하므로 잘 보관해둔다.

출처 : 구글이미지

상속절차를 밟는 과정에서 금융기관, 통신사 등에서 사망사실을 확인한다. 이때는 사망진단서(시체검안서)가 아닌, 주민센터에서 발급받은 기본증명서를 제출하면 된다. 사망진단서에는 망인의 의료정보나 사망사유와 같은 민감정보가 포함되기 때문에 굳이 이 서류를 사용할 필요는 없다.

1-2. 장례비용 영수증

추후 상속세 신고시 장례비용 및 납골시설 이용료는 공제가 가능하므로 영수증을 잘 챙겨둔다. 장례식장에서 기본적으로 드는 비용 외에도 여러가지 부가비용이 발생할 수 있다. 모든 비용이 공제되는 것은 아니지만(예: 종교시설에 헌금한 돈은 공제대상이 아님), 그래도 장례 과정에서 발생한 비용의 영수증은 모두 잘 챙겨둔다.

1-3. 친척들과 인사 잘 하기

도리상 당연한 일이기도 하지만, 특히 3순위 상속 절차에서는 그동안 소원했던 방계 친척들과 만날 일이 많다. 어릴때 잠깐 봐서 기억도 안나는, 사실상 생판 처음보는 친인척과 앞으로 돈얘기를 자주 해야 하기 때문에, 장례식장에서 인사를 잘 해두고 안면을 터 두는것이 좋다.

* 주의 사항 *

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※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.