부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑤ 상속분할 비율 결정 및 분할협의서 작성
| * 목 차 * 1. 장례 절차 2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정 2-1. 사망신고 2-2. 휴대전화 명의 변경 2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청 2-4. 법무사 상담 3. 상속등기 및 취등록세 납부 3-1. 상속인명부 확정 3-2. 상속 자산 및 채무 파악 3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성 3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기) 3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급 4. 금원 마련 5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부 6. 나중에 닥친 일들 7. 여담 |
3-3. 분할 비율 결정 및 분할협의서 작성
상속 분할비율은 유족이 협의하면 얼마든지 서로 다르게 설정할 수 있다. 재산이 많은 집은 이 과정에서 싸움도 많이 난다고 한다. 우리집은 비율을 달리할 명분도 없고, 상속절차를 최대한 짧게 끝내고 싶었기에 법정 비율로 가기로 했다.
이순남, 이재남, 이복남, 이경남이 3순위 상속인이 되어 각각 1/4씩 상속받게 된다. 이순남의 대습 상속인인 자녀 3인은 이순남의 몫인 1/4을 3인이 나누어 받는다. 이 역시 세 사람이 합의하면 전체의 1/4 범위 내에서 분할 비율을 달리 할 수 있지만, 법정 비율인 1/12씩 하기로 했다. 이재남의 대습상속인인 배우자와 자녀는, 이재남의 몫인 1/4을 3:2의 비율로 나눠 받게 된다. 민법에서 배우자는 직계비속이나 직계존속 상속분의 50%만큼 가산하여 받는다. 이는 대습 상속에서도 예외가 아니다.
분할 방안을 결정하기에 앞서, 세무사에게 대강의 상속세를 계산해 달라고 했다. 3순위 상속에서는 공제 받을 껀덕지가 별로 없다. 전체 적극자산에서 소극자산을 뺀 순자산이 약 50억이므로, 세율도 자비 없이 최고 세율이 적용된다. 보수적으로 잡아서 근 20억이 부과될 것으로 예상되었다. 취등록세는 1억 초반으로 예상됐다.
사망 직전까지 거주했던 사쿠라 아파트가 이 값에 가장 근접하므로, 이것을 매도하여 상속세를 충당하기로 했다. 재건축 입주권은 투기과열지구에 위치하여 현재는 거래가 거의 불가능하고, 완공 후 시세 상승이 기대되기 때문에 완공까지 그대로 두기로 했다.
| 이름 | 종류 | 가격(시가) | 코멘트 | |
| 1 | 사쿠라 아파트 | 아파트 | 23억 | ・7인 공동 등기 ・최대한 빨리 매도하여 상속세 금원 마련 |
| 2 | 도끼빌 1907호 | 아파트 | 2억 5천만 | ・이복남에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함 |
| 3 | 도끼빌 1104호 | 아파트 | 2억 5천만 | ・이경남에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함 |
| 4 | 도끼빌 703호 | 아파트 | 2억 5천만 | ・호성선/이효정에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함 |
| 5 | 도끼빌 704호 | 아파트 | 2억 5천만 | ・윤정경/윤정아/윤종현에게 명의 이전 ・재산세 과세기준일 이전 매도하기로 함 |
| 6 | 재건축 입주권 | 입주권 (아파트) | 21억 | ・7인 공동 등기하여 보유 ・완공(2028년 이후) 후 매도하여 분배하기로 함 |
| 7 | 땅 86m2 | 토지/도로 | 모두 이경남에게 명의 이전 | |
| 8 | 땅 20m2 | 토지/전 | ||
| 9 | 땅 551m2 | 토지/전 | ||
| 10 | 땅 33m2 | 토지/답 | ||
| 11 | 매갑콘도 | 소유지분 | 400만 | ・이복남에게 명의 이전 ・이후 최대한 빨리 매도/현금화 하기로 함 |
| 12 | 국민은행 | 예금 | 1억 5천만 | 다음 사항의 금원으로 사용 ・채무 상환 (카드값, 미납세금, 가사도우미 급여) ・취등록세 ・법무사/세무사 보수 ・사쿠라 아파트 유지/관리비용 (관리비, 가스요금 등) ・공인중개사 보수 ・기타 잡비 |
| 13 | 기업은행 | 예금 | 700만 | |
| 14 | 신한은행 | 예금 | 600만 | |
| 15 | 하나은행 | 예금 | 4천 | |
| 16 | NH투자증권 | 예금 | 30만 |
정리하면 위와 같다.
법정 비율로 가기로 했기에, 가장 덩치가 큰 사쿠라 아파트와 재건축 아파트 입주권은 7인이 법정 지분대로 공동 등기하기로 했다.
도끼빌 아파트는 2억 남짓한 계약 할때마다 7인이 모이는게 번거롭기 때문에 한집당 한채씩 명의를 나누기로 했다. 보증금을 빼주고 나면 가치가 거의 없다시피 해서 등기 후 최대한 빨리 현금화(매도)하기로 합의했다. 쉽지 않아 보인다. 역세권이라 임차 수요는 많지만 점점 노후하고 있고, 오피스텔처럼 생긴 외관과 달리 아파트라서 이것을 보유할 경우 1가구 2주택이 되어 재산 가치가 높지 않다.
부동산 상속인 중 무주택자가 있을 경우, 무주택자 명의로 등기하면 취등록세가 크게 절약된다. 우리집에서는 윤종현이 무주택이라서 윤씨 3남매에게 이전하는 도끼빌 704호를 윤종현 명의로 하기를 권유했으나, 두명의 누나가 거부했다. 결국 누나 두명이 1/4씩, 윤종현이 1/2 지분으로 하기로 하여 약간의 세금을 절약할 수 있었다.
위의 내용을 종합하여 상속재산 분할협의서를 작성하였다.
양식은 대략 위의 예시와 유사하다. 법무사가 작성해 주었고, 7인이 모여 인감도장을 찍었다.
예금 채권은 모두 이복남이 상속받고, 망인의 채무 중 임대차 보증금을 제외한 채무를 모두 이복남이 상환한다는 내용도 기재하였다. 모든 현금을 이복남 명의의 계좌에서 통합 관리한다는 뜻이다.
분할협의서와 별도로 약정서도 작성하였다. 공동상속인 간 신의성실의 의무, 개별 명의로 등기한 부동산을 최대한 빨리 매도하기 위해 노력한다는 내용 등이 담겼다.
* 주의 사항 *
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※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다.
※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.
ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우
ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우
ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우.
아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.
※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다.
※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.