부동산 3순위 상속 절차 후기 - ④ 상속자산 및 채무 파악

 

 

 

* 목 차 * 1. 장례 절차 2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정 2-1. 사망신고 2-2. 휴대전화 명의 변경 2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청 2-4. 법무사 상담 3. 상속등기 및 취등록세 납부 3-1. 상속인명부 확정 3-2. 상속 자산 및 채무 파악 3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성 3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기) 3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급 4. 금원 마련 5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부 6. 나중에 닥친 일들 7. 여담

 

 

3-2. 상속 자산 및 채무 파악

 

망인의 유산을 파악하여 적극자산, 소극자산(채무)으로 나눠 정리하였다. 망인의 자산 중 덩치가 큰 것은 생전 가까웠던 형제자매는 이미 대강 알고 있었다. 금융 자산은 안심상속 원스탑 서비스로 파악하였고, 금융 채무는 추심 문자가 계속 오기 때문에 모를수가 없다. 그 외에 현물 자산은 망인의 집을 정리하는 과정에서 파악이 가능하다. 집을 정리할 때, 문서들을 버리지 말고 잘 모아두는 것이 좋다. 뭐가 어떻게 증거가 될지 모른다. 

 

	이름	종류	가격 (시가)	채무	공시가	코멘트
1	사쿠라 아파트	아파트	23억		16억 7500만	・최근 실거래가 22.8 억원 (출처 호갱노노) ・공급평형 45평, 전용면적 123m2
2	도끼빌 1907호	아파트	2억 5천만	-2억 1천만	1억 6100만	・임대보증금(채무) 2억1천 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2 ・최근 실거래가 2.45 억원
3	도끼빌 1104호	아파트	2억 5천만	-1천만	1억 6100만	・임대보증금(채무) 1천만원, 월세80만원 ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
4	도끼빌 703호	아파트	2억 5천만	-1억 9500만	1억 5700만	・임대보증금(채무) 1억 9500 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
5	도끼빌 704호	아파트	2억 5천만	-2억	1억 5700만	・임대보증금(채무) 2억 (전세) ・오피스텔처럼 생겼지만 아파트. 전용면적 39.69m2
6	재건축 입주권	입주권 (아파트)	21억		약 8억 1700만	・최근 실거래가 21억 (출처 : 동네부동산 카더라) ・28년 1월 이후 입주예정 ・입주시 예상(희망)가격 30억 이상 ・주택타입 84형 ・추가 분담금 2.2억-2.5억 정도 예상
7	땅 86m2	토지/도로			약50만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 도로, 현재 도로
8	땅 20m2	토지/전			약22만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '전'이지만 현재 도로
9	땅 551m2	토지/전			약 1800만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '전', 현재 창고 (?)
10	땅 33m2	토지/답			약32만	・9인 공유 매물 (총액의 1/9표기) ・지목 '답', 현재 도로
11	매갑콘도	소유지분	400만			・회원권 타입 패밀리형(?)/등기형으로 추정 (지분 59.39m2) ・강원도 속초시 소재 ・회원권 만기 2032년 ・회원권 시세는 정확히 파악 못하고, 대충 회원권거래소에서 비슷해 보이는 것으로 추정
12	국민은행	예금	1억5천만
13	기업은행	예금	700만
14	신한은행	예금	600만
15	하나은행	예금	4천
16	NH투자증권	예금	30만
17	상장주식	주식				포스코인터내셔널2, 대우건설4
18	신한카드	채무		-1백만
19	삼성카드	채무		-40만
20	주민세(개인분)	채무		-6천
21	재산세(토지)	채무		-2백만
22	재산세(주택)	채무		-250만
23	재산세(주택)	채무		-250만
24	개인지방소득세(양도소득)	채무		-50만
25	재산세(토지)	채무		-3천		강원도 속초시
26	종합부동산세	채무		-4백만
27	종합소득세	채무		-30만
	합계		약55억 6700만	약 -6억 3천만
	총합계		약 49억 3900만

 

정리하면 위와 같았다. 

 

예금채권이 1억 6천가량 있고, 예금 외의 금융자산(주식,펀드 등)은 거의 없다. 자산의 대부분이 부동산이다. 부동산 불패 시대를 살아오셨고, 실제로 부동산으로 안정된 삶을 누리셨으니 어쩌면 당연하다. 아파트만 6채를 보유하고 계셨다. 

 

↑↑ 해당 토지의 현재 모습 (지목 ‘전’)

 

토지도 약간 있는데, 공유자가 9인이나 된다. 백년넘게 상속되어 온 토지로, 공유자 9인 중 4인이 이번 공동 상속인과 겹친다. 공유자가 너무 많은데다 면적도 작아서 실질적 가치는 거의 없어 보인다. 게다가 지도에서 확인해보니, 명목상 지목과 달리 현재는 도로 한복판이 되어 있어서 재산권을 행사하기도 어려워 보였다.

 

재건축 아파트 입주권이 하나 있는데, 이것을 입주권이라고 해야 할지 분양권이라 해야할지 잘 모르겠다. 80년대 분양받은 아파트이다. 이곳에 30년 넘게 거주하다가 재건축으로 철거 될 때 나와서 사쿠라 아파트를 구입하셨다. 현재는 재건축으로 인해 건물은 전부 멸실되고 토지 상태다. 따라서 재산권을 어떻게 증명해야 할지가 곤란했다. 

 

법원에 가서 폐쇄 등기부도 떼어보고 했는데, 다행히 조합에서 조합원 확인서를 발급해 주었다. 이 입주권의 자산가치는 평가기준에 따라 가치가 크게 달라진다. 취등록세는 공시지가를 과표로 하므로 현재 필지의 토지 공시가를 기준으로 하며, 상속세 신고시에는 나름의 평가 절차를 거치게 된다. 조합에서는 분담금을 책정하기 위해 종전 자산(멸실되기 전 아파트)을 세대별로 평가하기 때문에, 이 자료도 세무 신고시 근거로 활용할 수 있다. 조합에 종전 자산 평가액을 알려달라고 하면 자료를 준다. 

 

재건축 입주권에 대해 추후 분담금이 예정되어 있다. 이는 상속개시 이후 발생하는 지출이므로 상속채무에 포함되지 않고, 상속세 계산에도 영향을 미치지 않는다. 

 

도끼빌 아파트 4채를 보유하고 계셨다. 법적 형태는 아파트이나 생김새는 오피스텔에 가깝다. 역세권에 소형 평형, 원룸형 주택이라 임대차 수요가 많은 곳이다. 노후 현금흐름을 위해 구입하신 것 같은데, 월세를 받는건 1세대 뿐이고 나머지는 전세로만 굴리신 이유를 모르겠다. 당초 6채 보유하고 계셨는데, 현금이 필요해질 때마다 한채씩 팔아서 마련하신 것으로 생각된다. 

 

콘도도 한구좌 가지고 계셨다. 콘도 회원권도 종류가 다양한데, 요즘 보기드문 등기형이다. 40여년 전에는 등기형이 대세였기 때문에 등기형으로 구입하신 것 같다. 그 덕에 강원도 속초시에서 재산세 고지서가 날아오고 있다. 

위 내용은 어딘가 등록된 것, 국가(관청)나 금융기관에도 알려진 것만 나열한 것이다. 현금, 귀금속 등 현물자산, 개인간 채권/채무는 드러나기가 쉽지 않다. 

 

차량을 제외한 동산(현물 자산)은 집을 정리하는 과정에서 일부 발견하게 되는데, 값나가는 것은 없었다. 옛날 분 답게 장롱 구석에 현금을 보관하고 계셨다. 가정용 금고가 없는 것이 천만 다행이었다. 있었다면 그걸 뜯는 것이 보통일이 아니었을 것이다. 

 

개인간 채권은 공증받은 차용증이 발견되지 않는 한 파악이 거의 불가능하다. 나에게 돈을 빌려준 사람의 사망 소식을 듣는다면, 보통의 사람이라면 조용히 잠적하는 것을 택할 것이다. ㅋㅋㅋ 어르신에게 돈을 빌린 사람이 있었을지도 모르지만, 우리는 발견하지 못했다. 사실 가사 도우미가 조금 의심스럽긴 했는데, 확실한 증거도 없고 하여 유야무야되었다. 

 

소극자산(채무)은 약간의 카드값과 미납 세금이 있었다. 보유한 부동산의 임대차 보증금도 소극 자산이다. 이것은 당장 상환해야 할 채무는 아니므로, 사실상 진정한 의미의 빚은 없다고 봐도 무방했다.  

 

망인의 개인적 채무는 채권보다는 입증이 쉬울 것으로 생각된다. 빚쟁이가 있다면 사망사실을 듣자마자 장례식장에 나타날 것이기 때문이다. (드라마를 너무 많이 봤나 ㅋㅋ) 다행히 어르신한테 돈 빌려줬다고 주장하는 사람은 나타나지 않았다. 

 

 

 

* 주의 사항 *

 

※ 이 글이 도움이 되었다면 하단의 광고 한번씩 눌러주시면 감사하겠습니다.

 

※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다. 

 

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.  

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우 

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우 

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우. 

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

 

※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다. 

 

※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.