부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑥ 상속등기, 취등록세 납부, 법무사 보수 지급

 

 

* 목 차 * 1. 장례 절차 2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정 2-1. 사망신고 2-2. 휴대전화 명의 변경 2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청 2-4. 법무사 상담 3. 상속등기 및 취등록세 납부 3-1. 상속인명부 확정 3-2. 상속 자산 및 채무 파악 3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성 3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기) 3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급 4. 금원 마련 5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부 6. 나중에 닥친 일들 7. 여담

 

3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기)

 

이건 법무사가 다 해줘서, 내가 할 것은 달라는 서류를 잘 떼어다 주는 것밖에 없었다. 

 

재건축 아파트 입주권의 등기 과정이 좀 복잡해서, 법무사 없이 혼자 했다면 도저히 어려울것 같다는 생각이 많이 들었다. 

 

아파트(집합주택) 재건축 하는 과정에서 내 재산권을 조합에 신탁하게 된다. 오래된 아파트 건물을 뿌수면 멸실 상태가 되고, 나의 권리는 대지지분 만큼의 토지에 대해서만 남는다. 이것을 재건축 조합에 신탁한다. 요즘 유행하는 신탁대행 방식의 재건축에서는 조합에서 신탁회사에 재신탁을 한다. 조합방식의 재건축에서도 사업비 조달 때문에 담보신탁을 하기도 한다.  

 

따라서 재건축 아파트 토지의 현재 등기부를 떼어보면 내 이름은 나오지 않는다. 내 이름을 확인하고 싶다면, 기존 아파트(멸실되기 전) 건축물의 폐쇄 등기부를 떼면 나온다. 폐쇄 등기부 열람/발급은 온라인으로는 안되고 조금 복잡하다. 이 글은 그에 관한 글이 아니므로 더이상의 자세한 설명은 생략한다. 

 

어쨌든 재건축 아파트에 대한 나의 재산권을 확인하려면 폐쇄 등기부와 조합 측에서 발급한 확인서가 있으면 된다. 대체로 조합에서 발급한 문서만 있으면 관공서에서는 별 말 않는 것 같다. 재건축 조합이라는 곳은 엄청나게 큰 권리를 가진 법인으로, 이들이 발행한 문서도 법적 효력을 상당히 인정받는 것으로 보인다. 수백명 조합원의 권리를 가졌으니 그럴법 하다. 

 

 

이야기가 딴길로 조금 샜다. 재건축 아파트 입주권을 상속하려면, 조합으로의 신탁을 말소하고 상속등기를 한 후, 다시 조합으로 신탁을 한다. 만약 신탁대행 방식의 재건축이라면 신탁회사로의 재신탁도 말소 및 신탁 과정을 다시 거쳐야한다. 

 

‘신탁재산 귀속에 의한 소유권이전 및 신탁등기말소’(이하 신탁말소)와 ‘상속에 의한 소유권 이전등기’(이하 상속등기)는 동시에 할 수 있다. 우리가 고용한 법무사가 여기까지 진행해 주고, 조합에서 고용한 법무사에서 조합에 다시 신탁하는 등기(이하 재신탁)를 진행해 주기로 했다. 

 

이 과정이 매우 귀찮기 때문에 해주지 않으려는 조합도 있다고 한다. (조합도 조합이지만, 신탁회사나 자금을 융통해준 은행에서 귀찮아 한다고 함) 그러나 쌍팔년도도 아니고, 21세기에 정당한 재산권 행사를 방해하는 그런 조합은 없을 것이라 믿는다. 실제로 우리가 상속받은 아파트 재건축 조합에서는 적극 협조해 주었다. 우리집 어르신 말고도 사망한 조합원이 몇명 더 있다고 했다. 

 

재건축 아파트와 관련한 절차는 이게 끝이 아니고, 대표 조합원 선임절차, 조합원 계약절차가 남아 있다. 재신탁 완료 후 하기로 했다.

 

 

재건축 아파트 입주권 외에는 일반 상속등기(상속에 의한 소유권 이전등기)를 진행한다. 3순위인데다 공동 상속인이 많아서 그런지 등기국 공무원이 별 희한한 트집을 많이 잡은것 같다. 70년대에 사망하신 분(망인의 셋째오빠)의 주민등록표까지 떼어서 갖다줘야 했다. 이런 일에는 도가 튼 법무사가 능숙하게 대응해주어 큰 문제 없이 등기가 완료되었다.

3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급

 

		취등록세 및 공과금
부동산	공시가격	취득세 (2.8%)	교육세 (0.16%)	농특세 (0.2%)	등기신청수수료 (증지대)	등본 및 대장대	채권매입 (할인율 8.7%)	공과금 소계
사쿠라 아파트	1,675,000,000	46,900,000	2,680,000	3,350,000	15,000	25,000	4,299,769	57,269,769
재건축 입주권 (현재 토지)	817,348,000	22,885,744	1,307,757	1,634,696	36,000	200,000	2,685,147	28,749,344
도끼빌 703호	157,000,000	4,396,000	251,200	0	15,000	25,000	443,485	5,130,685
도끼빌 704호	157,000,000	4,396,000	251,200	0	15,000	25,000	365,548	5,052,748
도끼빌 1104호	161,000,000	4,508,000	257,600	0	15,000	25,000	699,751	5,505,351
도끼빌 1907호	161,000,000	4,508,000	257,600	0	15,000	25,000	680,940	5,486,540
토지4필지	18,914,857	529,616	30,264	37,830	60,000	80,000		737,709
속초 매갑콘도	2,500,620	70,017	4,000	5,000	15,000	20,000		114,017
합계								108,046,164

 

취등록세는 총 1억 초반 나왔다. 

농특세는 주택의 경우 전용면적 85m2을 초과하는 경우에만 부과된다. 채권할인율은 날마다 다른데 얼추 8.5~10% 정도 하는듯 하다. 일단 할인율 10%에 맞춰서 법무사가 청구를 하고, 납부가 완료된 후 실제 할인율에 맞춰 매도한 나머지를 환불해 주었다.(자동차 구입할 때 채권 매입 및 매도하는 것과 같다.)

	법무사 보수
부동산	기본보수	원인증서 작성	지방세 신고대행	채권 매입대행	교통비	부가세(10%)	보수 소계
사쿠라 아파트	1,800,000	50,000	50,000	50,000	200,000	215,000	2,365,000
재건축 입주권 (현재 토지)	2,200,000	100,000	50,000	50,000	100,000	250,000	2,750,000
도끼빌 703호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 704호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 1104호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
도끼빌 1907호	700,000	50,000	50,000	50,000		85,000	935,000
토지4필지	600,000		50,000		200,000	85,000	935,000
속초 매갑콘도	300,000		50,000		250,000	60,000	660,000
합계	7,700,000	350,000	400,000	300,000	750,000	950,000	10,450,000

 

법무사 보수도 함께 청구됐다. 공과금과 보수를 한번에 청구하여, 보수가 입금되지 않으면 등기를 아예 진행하지 않는 시스템이었다. 법무사 보수는 취등록세의 약 10% 수준이다. 

 

이 후기를 쓰면서 보수 내역서를 처음으로 자세히 들여다 보았는데, 약간 당한 기분이 든다. 기본 보수에 여러 부가수당이 붙어있는 형태로 구성되어 있다. 그런데 수당들의 명목이 황당하다. 

 

일단 ‘원인증서 작성’ 항목부터 보자면, 원인증서란 등기할 권리변동의 원인인 법률행위 또는 법률사실의 성립을 증명하는 서면이라고 할 수 있다. 우리집의 경우 원인이 상속이므로, 피상속인의 사망사실과 등기권리자들이 적법한 상속인인지를 증명하는 서면을 내면 된다. 피 상속인의 사망 사실은 기본증명서로 증명하고, 적법한 상속인 여부는 제적등본 등의 가족관계 서류로 증명한다. 이 서류들은 법무사의 요청으로 상속인들이 모두 떼어서 가져다 주었다. 결국 법무사측에서 하는 일은 신청서(?) 작성 정도가 될텐데, 이걸 별도의 항목으로 분리하여 청구하다니? 문서작성은 기본 업무 아닌가? 

 

지방세 신고대행과 채권 매입대행도 이상하다. 세무업무라 법무사의 일이 아니예요 라는 말로 둘러댈 것 같다. 애초에 법무사의 일이 고객의 법원 업무를 대행하는 것인데, 이런식으로 오만가지 항목에 별도의 대행료를 받으면 대체 기본 보수가 무슨 의미가 있나 모르겠다. 

 

교통비 항목이 가장 황당하다. 이 법무사의 사무실은 서초동 대법원 앞에 있다. 서울 중앙등기국에서 엎어지면 코닿는 곳이다. 걸어가면 되는데 무슨 교통비가 든단 말인가. 게다가 사쿠라 아파트와 재건축 입주권 모두 서울인데 교통비가 다른것도 납득이 되지 않는다. 토지 4필지는 경기도, 매갑콘도는 속초라서 별도의 교통비를 청구한 것으로 보인다. 그러나 나중에 등기권리증에 붙여준 각종 영수증을 보니, 인터넷 등기국에서 온라인으로 소유권 이전 후, 권리증은 서울 중앙등기국에서 수령했다. 뭥미?????????

 

고객이 값을 깎을 경우에 대비하여 여러가지 우수리들을 붙여둔 것이라 생각된다. 결국 법무사의 적정 보수는 위 표에서 맨 앞부분의 ‘기본 보수’다. 이 내역을 즉시 확인하지 않고 몇달 묵혀둔 것이 나의 큰 불찰이다. 원래도 값을 깎아달라는 말을 잘 못하는 성격이긴 하지만,  이제와서 따지고 환불을 요청하기엔 너무 긴 시간이 지났다. 

 

 

 

* 주의 사항 *

 

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※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다. 

 

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.  

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우 

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우 

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우. 

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

 

※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다. 

 

※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.