부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑦ 상속세 금원 마련 (예금 상속해지, 아파트 매도)

 

* 목 차 * 1. 장례 절차 2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정 2-1. 사망신고 2-2. 휴대전화 명의 변경 2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청 2-4. 법무사 상담 3. 상속등기 및 취등록세 납부 3-1. 상속인명부 확정 3-2. 상속 자산 및 채무 파악 3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성 3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기) 3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급 4. 금원 마련 4-1. 예금 상속해지 4-2. 사쿠라 아파트 매도 5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부 6. 나중에 닥친 일들 7. 여담

 

4. 금원 마련

 

상속 개시 이후 지출을 헤아려보니 상속세와 취등록세가 가장 크다. 그 외 자잘한 항목은 장례 비용, 집정리(유류품 폐기), 상속 채무 상환, 재건축 아파트의 분담금, 법무사/세무사 보수 그리고 상속한 아파트들의 유지/관리 비용과 거래에 수반되는 중개수수료 등이 있다. 이 비용은 망인의 예금을 상속해지하고, 사쿠라 아파트를 매도하여 마련하기로 했다. 

 

4-1. 예금 상속해지

 

예금 채권이 있는 은행마다 방문하여 상속지급을 받아야 한다. 망인은 국민은행, 신한은행, 기업은행, 하나은행과 NH투자증권에 잔고가 있었다. 잔고 여부는 안심상속 원스탑서비스로 통보 받았다. 잔고가 없는 다른 은행에도 거래내역은 있을 수 있지만, 현재 잔고가 없는 은행은 방문하지 않았다. 

 

망인의 유산 내역을 파악하는 과정에서도 은행마다 방문하여 거래내역과 잔고증명을 뽑았다. 상속지급에는 그보다 복잡한 서류들이 요구된다. 거래내역/잔고증명은 공동 상속인 중 1인이 요청하면 뽑아주지만, 상속해지는 공동 상속인 전원이 방문하는 것이 원칙이다. 

 

필요 서류 목록은 은행 홈페이지에 나와 있지만, 3순위 상속의 경우는 요구되는 서류가 많기 때문에 미리 해당 지점에 전화해서 확인을 하는것이 좋다. 이렇게 해도 지점에서 직원이 추가로 서류를 요구하기도 한다. 은행원도 이런 일을 처음 해보기 때문에, 실제로 일이 닥치기 전에는 뭐가 필요한지 잘 모르는 것 같다. 요즘 은행들은 지점과 직통 연결이 쉽지 않고, 고객센터에서 통합 응대를 하는 경우가 많다. 그러나 고객센터 직원은 홈페이지에 나온 내용만 앵무새처럼 읽어주기 때문에, 반드시 지점과 통화를 하고 통화한 직원의 이름을 기억해 두는것이 좋다. 

 

대상	요구 서류	비고
피상속인	기본증명서	사망사실 확인
	가족관계증명서	상속인 범위 확인
	제적등본	다음의 경우 상속인 범위 확인 ① 청구인이 3·4순위 상속인인 경우 - 피상속인의 부친의 제적등본이 필요할 수도 있음 ② 대습상속 등으로 가족관계증명서에 상속인 전원이 나타나지 않는 경우 ③ 사망자가 '08년 이전 사망하여 가족관계증명서 발급이 불가능한 경우 등
내점 상속인	신분증
	도장	(서명으로 대체 가능)
미내점 상속인	위임장	내점 상속인에게 상속해지 업무를 위임한다는 내용 명기하여 인감날인 되어야 함
	인감증명	위임장의 인감 진위여부 확인
	신분증 사본
기타	사망한 상속인의 가족관계 증명서	대습상속인의 범위 확인 ('07년 이전 사망한 경우는 제적등본)
	상속재산 분할협의서	혹시 몰라서 가져감

 

나는 위와 같이 서류를 준비하여 은행마다 방문했다. 가족관계 증명서와 제적등본은 피상속인의 것 뿐만 아니라, 피상속인과 모든 공동상속인의 관계를 확인할 수 있도록 준비한다. 

 

피상속인의 가족관계 증명서에는 3순위 상속인(형제자매)은 나오지 않는다. 피상속인의 부친 이순필 또는 모친 박말선의 가족관계 증명서에 6남매가 전부 형제자매로 나온다. 그러나 피상속인의 부모는 2007년 이전 사망하셨기에 가족관계 증명서 발급이 불가능하고 제적등본을 떼어야 한다. 피상속인 이혜남과 3순위 상속인인 형제자매들과의 관계를 증명할 문서는 부친 이순필의 제적등본이 유일하다. 

 

또한 부친 이순필의 제적등본에는 피상속인의 부모와 형제자매만 나온다. 대습상속인은 나오지 않는다. 따라서 3순위 상속인 이순남, 이재남과 대습상속인의 관계를 증명할 수 있도록, 이순남과 이재남의 가족관계 증명서(2007년 이전 사망한 경우는 제적등본)도  준비해야 한다. 

 

모든 증명서는 주민번호 뒷자리가 나오는걸로 뽑아갔다. 은행에서 어느정도까지 요구할지 몰라서, 최대한 귀찮은 일을 줄이기 위해 많은 정보가 나오는걸로 준비했다. 

 

은행은 분쟁의 소지를 피하기 위해 이 많은 서류를 요구하지만, 법무사처럼 모든 가족관계를 탈탈 털지는 않는다. 예를 들면, 혼인관계 증명서나 입양관계 증명서는 요구하지 않는다. 사실 분쟁의 씨앗이 있다면 그런곳에 숨어 있을텐데 말이다. 대기업의 한계를 이런데서 느꼈다 ㅋㅋㅋ 

 

그리고 은행원을 배려하여 가계도도 하나 출력해갔다. 공동상속인, 대습상속인이 많고 관계가 복잡한 우리집 상황을 서류만 보고 단시간에 파악하기란 쉽지 않기 때문이다. 가계도에는 상속인들의 이름을 한자로 명기하고 생년월일을 기재하여 제적등본에 나온 이름과 대조가 쉽도록 했다. 

 

‘내가’ 방문했다고 썼지만, 나는 상속인이 아니다. 망인의 언니인 이복남, 또는 오빠인 이경남을 모시고 갔다. 신분증을 보여준 후, 앉아서 기다리시라 하고 실무는 모두 내가 보았다. 

 

다만, 상속인 본인이 서명을 해야 할때가 매우 많다. 지급전표마다 공동 상속인 전원의 서명이 필요한 것 같다.

 

상속인 윤정경의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 윤정아의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 윤종현의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 호성선의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 이효정의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

상속인 이경남의 대리인 이복남 (서명 또는 도장)

 

이걸 수십번 썼다. 처음엔 글자는 내가 쓰고 옆에 서명만 하시라고 했는데, 그마저 귀찮아져서 나중엔 도장을 들고가서 찍었다.

 

내가 방문한 은행마다 직원도 이런 업무를 처음 해봐서 많이 우왕좌왕했다. 시간도 오래 걸렸다. 은행별로 보통 두시간 이상 걸렸다. 상속해지 업무는 해봤어도, 3순위 이상에다 공동 상속인이 이렇게 많은 것은 처음 해본듯 싶다. 제적등본이라는 문서를 처음 본 은행원도 있었다. 숫자가 모두 갖은자에 연도는 단기로 써있어서 그런지 진위여부를 의심하던데, 지나고 나니 이해가 되지만 막상 그 상황에서는 짜증이 많이 났다. 

 

현재는 모두 경험한 후 정리해서 이 글을 쓰고 있지만, 나도 시행착오를 겪고 은행원도 시행착오를 겪으며 모든 은행을 두번 이상 방문했다. 

 

분할협의서는 사실 없어도 된다. 공동 상속인들의 위임장을 가져갔기 때문이다. 예금 외에도 망인의 자산에 대한 많은 정보가 담겨있기 때문에, 가져가기가 꺼려지는 게 사실이다. 이런 문서를 처음 본 은행 직원들은 다양한 반응을 보였다. 사본으로 가져간 은행도 있고, 원본으로 가져간 은행도 있다. 이런 문서가 법적 효력이 있는거냐며 역으로 묻는 행원도 있었다. 공증이 안되어 있어서 그런것 같은데, 부동산 매매계약서는 어떻게 믿고 대출해주냐고 했더니 입을 다물었다. 

 

실제로 해지한 금액은 안심상속 원스탑 서비스에서 조회된 금액과는 다소 차이가 난다. 무시해도 될만큼 작은 차이이긴 하다. 이자가 붙어서 금액이 불어난 경우도 있지만, 더 적은 경우도 있었다. 

 

 

4-2. 사쿠라 아파트 매도

 

상속세를 내기 위해 사쿠라 아파트를 팔기로 했다. 재건축 아파트는 투기과열지구라 현재 거래가 불가능하고, 도끼빌은 4채 다 팔아도 임대차 보증금을 내주고 나면 4억도 채 남지 않는다. 20억에 달하는 상속세를 내려면 사쿠라 아파트를 매도하지 않을 수 없었다. 지나고 나서 생각해보면, 이 모든 상속절차 중 이게 가장 큰일이었다. 

 

호갱노노에서 최근 거래가를 확인하고, 그와 비슷한 가격으로 공인중개업소에 매물을 내놓았다. 집이 공실이기 때문에 아예 공인중개사에게 현관문 비밀번호를 알려주었다. 그러나 매물로 내놓고 두 달여간 입질이 하나도 없었다. 

 

사쿠라 아파트는 대규모 단지들에 인접해 있어서, 실거주 입지 여건은 비교적 좋은 편이다. 다만 단지 규모가 100여 세대의 소규모라 투자 매력도가 높지는 않다. 여기저기서 신고가 갱신 소식이 들려오는데, 일부 부유층의 초고가 아파트 얘기일 뿐, 우리집과는 상관 없었다. 

 

초조해지기 시작했다. 상속세 신고기한이 점점 다가오고 있었기 때문이다. 상속세 신고는 피상속인의 사망일이 속한 달의 말일로부터 만 6개월 후까지 해야한다. 만약 1월 1일에 사망했다면 7월 31일까지 신고해야 한다. 만약 1월 31일에 사망했다면 7월 31일까지 신고해야 한다. 

 

임대라도 해서 일단 상속세 신고에 필요한 최소한의 금액을 확보해야 하나 고민이 되었다. 상속세액이 2천만원을 초과할 경우, 최대 10년간 11회에 걸쳐 나눠 납부하는 연부연납 제도가 있다. 최후의 보루로 이 방법을 고려했다. 우리집의 경우 약 20억의 상속세를 11회로 나눠 내려면 회당 1억 8천 정도를 납부하게 된다. 전세 또는 반전세로 임대하여 상속세 신고시 필요한 1억8천만원만 확보해두고, 집을 매도할 시간을 버는 것이다. 

 

집을 임대할 생각을 하니 신경 쓰이는 게 한두가지가 아니었다. 20억도 넘는 집을 보유하면, 아무리 공동소유라 해도 재산세 부담을 무시할 수 없다. 모든 상속인이 다주택자가 되고, 일부 고가주택을 보유한 사람은 종부세 부담도 커진다.

 

게다가 집이 당장 임대할 상태가 아니라는 점도 문제였다. 집안의 모든 기능과 시설을 점검했더니 고장난 곳이 많았다. 임차인이 들어올 때 고쳐줘도 되겠지만, 계약이 성사되려면 집이 멀쩡하다는 인상을 주어야 하기 때문에 급한대로 손을 보았다. 욕실 수전과 조명 몇곳을 교체했다. 도배는 임차인이 요구하면 해주기로 했다. 가스 경보기가 오작동 하는것 같아서 손을 보다가, 보일러가 노후하여 동작하지 않는다는 것을 알게 됐다. 보일러 없이 임대할 수는 없기에 1백만원을 들여 교체했다. 날씨가 추워지고 있던 때라 도시가스도 집이 나갈 때까지 그대로 두기로 했다. 동파라도 되면 큰일이기 때문이다.

 

다행히 그 후로 몇사람이 집을 보러 왔다. 매수인(후보)도 오고, 임차인(후보)도 왔다. 아무래도 임대보다는 매도하는 편이 좋았기에, 어느정도 흥정에 응할 생각이 있었다. 처음엔 호갱노노 최종 거래가에 맞춰 22억 5천만원에 매물을 내놓았는데, 내심 21억 5천까지는 해줄수 있겠다고 생각하고 있었다. 

 

그런데 매수인 후보가 만만치 않은 사람이었다. 집을 두번이나 보고 가더니, 19억 8천을 제안하는 것이 아닌가. 최초에 내놨던 가격의 무려 12%를 단 한방에 후려친 것이다. 어이가 없었지만, 집안 어른들은 귀찮으신지 그냥 빨리 팔아버리라 하신다. 도저히 받아들일 수 없던 나는 가까스로 카운터오퍼를 넣었다. 20억 3천에 거래하되, 복비를 우리것까지 내라는 조건이었다. 그러나 이미 상대는 우리의 약점을 쥐고 있었던 것 같다. 요지부동 19억 8천 아니면 계약하지 않겠다고 하는데, 당할 도리가 없었다. 사실 20억 3천이나 19억 8천이나, KO 직전 최후의 발악이었음을 인정하지 않을수가 없었다.  

 

결국 그렇게 19억 8천에 계약을 했다. 매수인은 젊은 부부였는데, 멀쩡하게 생겨서는 무례하기 짝이 없었다. 계약하러 와서 현장 네고를 시전하기도 하고, 계약일에 계약금을 준비해오지 않아서 일주일에 걸쳐 받아야 했다. 계약금을 완납하지도 않은 시점에, 인테리어를 위해 집을 며칠 일찍 열어달라는 말까지 해서 나를 빡치게 했다. 계약금을 낸 후에도 인테리어 견적을 보기 위해 집을 열어달라는 요구를 수차례 해왔다. 

 

이 일로 확실하게 배웠다. 상속받은 물건이 매물로 나온 경우, 게다가 매도인(상속인)이 여러명인 경우, 그 물건은 싸게 살 수 있다. 사정없이 후려쳐도 어지간하면 먹힌다. 들고 있는 것 자체가 부담인데다, 비싸게 파나 싸게 파나 나누고 나면 개개인에게 떨어지는 몫에는 크게 차이가 없기 때문이다. 상속세 납부를 위해 매도하는 경우라면 더욱 매수인에게 유리하다. 상속세 신고는 기한이 정해져 있어서다. 잔금일을 맞춰주는 조건으로, 복비라도 절감할 수 있을 것이다. 

 

실제로 당시 나는 이 일과는 별개로 부동산 임장을 다녔는데, 주변 시세보다 조금 싸게 나온 매물은 어김없이 상속받은 물건이라는 사실을 알게 되었다. 중개인도 이런 정보를 적극적으로 알려주며 매수를 권한다. 중개인 입장에서는 가격보다 거래가 성사되는게 중요하기 때문이다. 

 

갑자기 모든 퍼즐이 맞춰진 것 같다. 매수인이 수완가라서 한방에 엄청 후려친 것이 아니고, 공인중개사가 능력을 발휘한 것이 분명하다는 느낌적인 느낌이 든다. “여기 상속세 때문에 빨리 팔아야하니 많이 깎을수 있어요.” 많이 깎아준 대신 복비를 크게 할인받긴 했지만, 깎은 금액에 비하면 껌값도 안된다. 

 

더 화나는 일이 아직 남아있었다. 계약 후 한달이 지난 시점, 잔금일을 불과 며칠 앞둔 날이었다. 호갱노노 알람이 떠서 봤더니, 사쿠라 아파트의 동일평형이 21억 5천에 거래되었다는 내용이었다. 결정은 우리가 한 것이고 결국 시장원리에 의해 결정된 가격이지만, 매우 배가 아픈 것은 어쩔수 없었다. 

 

 

 

 

* 주의 사항 *

 

※ 이 글이 도움이 되었다면 하단의 광고 한번씩 눌러주시면 감사하겠습니다.

 

※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다. 

 

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.  

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우 

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우 

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우. 

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

 

※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다. 

 

※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.