부동산 3순위 상속 절차 후기 - ⑧ 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

 

* 목 차 * 1. 장례 절차 2. 사망신고 및 상속절차 준비 과정 2-1. 사망신고 2-2. 휴대전화 명의 변경 2-3. 안심상속 원스톱 서비스 신청 2-4. 법무사 상담 3. 상속등기 및 취등록세 납부 3-1. 상속인명부 확정 3-2. 상속 자산 및 채무 파악 3-3. 상속 비율 결정 및 분할협의서 작성 3-4. 상속 등기 (상속을 원인으로 하는 소유권 이전 등기) 3-5. 취등록세 납부 및 법무사 보수 지급 4. 금원 마련 4-1. 예금 상속해지 4-2. 사쿠라 아파트 매도 5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부 5-1. 금융기관 거래내역 확보 5-2. 부동산 가액 감정평가 5-3. 상속세 신고/납부, 세무사 보수 지급 6. 나중에 닥친 일들 7. 여담

 

5. 상속 자산 평가 및 상속세 신고/납부

 

5-1. 금융기관 거래내역 확보

 

금융기관에 대한 예금 채권은 등기(취등록세) 대상은 아니다. 다만 상속 자산에 산입되어 상속세의 대상이므로 액수를 정확히 파악해야 한다. 

 

안심상속 원스탑 서비스로 어느 금융기관에 잔고가 있는지를 파악했다. 대강의 잔액도 함께 통보되지만, 나중에 해지하고 보니 대강은 맞지만 정확히 맞는 금액은 아니었다. 

 

해당 금융기관에 거래내역과 잔고증명을 위해 필요한 서류를 문의한다. 이 역시 홈페이지나 고객센터를 통해 안내되고 있지만, 확실히 하기위해 지점과 통화 후 방문했다. 상속해지(지급)와 달리, 상속인 1인의 신청만으로도 발급해 준다. ※ 상속해지에 관한 내용을 먼저 썼지만, 실제로는 거래내역 출력을 먼저 하고, 이후 상속해지를 했다.

 

대상	요구 서류	비고
피상속인	기본증명서	사망사실 확인
	가족관계증명서	상속인 범위 확인
	제적등본	다음의 경우 상속인 범위 확인 ① 청구인이 3·4순위 상속인인 경우 ② 대습상속 등으로 가족관계증명서에 상속인 전원이 나타나지 않는 경우 ③ 사망자가 '08년 이전 사망하여 가족관계증명서 발급이 불가능한 경우 등
내점 상속인	신분증
	도장	(서명으로 대체 가능)

방문시 필요서류는 대략 위와 같다. 

 

거래내역은 10년치를 달라고 한다. 상속개시 이전 10년간의 증여를 사전증여로 보아 상속재산에 산입하기 때문에, 국세청에서 상속세무조사를 할 때 거래내역 10년치를 대상으로 한다. 

 

결과를 주는 방법은 은행마다 다르다. 다들 나름대로 사내 보안규정이 있기 때문에, 내 입맛에 맞는 형식과 형태로 받기는 어렵다. 신한은행은 보안규정상 이메일 발송이 안되고, USB로만 전달할 수 있다고 한다. 그래서 구시렁거리며 USB 메모리를 사갔는데, 양이 얼마 안된다며 하드카피로 주었다. 

 

국민은행은 망인의 주거래은행이었다. 그렇다보니 종이로 뽑기엔 거래내역의 양이 너무 많았다. 여긴 신한은행과 반대로, 보안규정상 USB는 안되고, 이메일 전송만 가능하다고 한다. 포장을 이미 뜯어버린 USB 메모리는 헐값에 당근 할 수밖에 없었다. 파일 형식도 엑셀과 PDF 중에서 선택할 수 있었다. 세무사가 엑셀이 편하다고 하여 엑셀로 달라고 했다. 보안 이메일을 20번도 넘게 나눠서 보내주었다. 

 

신한은행과 국민은행에서는 잔고증명은 받지 않고 거래내역만 받았다. 계좌별 최종 거래일의 잔액을 합산하면 전체 잔고를 알 수 있기 때문에, 잔고증명까지 필요할까 싶었다. 그래서는 아니지만, 내역을 보다보니 누락된 계좌가 있었다. 전화하여 누락된 계좌에 대한 거래내역도 추가로 받긴 했는데, 약간 찜찜했다. 그래서 이후 방문한 다른 은행들(기업은행, 하나은행, NH투자증권)에서는 거래내역 뿐만 아니라 잔고증명도 요청하여 함께 받았다. 

 

세무사가 10년간의 입출금 내역을 일일이 살펴보며, 사전증여로 의심받을만한 거래 내역을 추려낸다. 주로 거액의 이체거래 및 대량의 현금 출금이다. ‘거액’의 기준은 나도 잘 모르지만, 세무사는 천만원 단위 이상일 경우 모두 소명을 요구했다. 망인은 주택 임대사업을 하셨기 때문에, 수억단위의 이체거래는 보통 임대차 보증금이 들고 난 흔적이다. 거래가 발생한 날짜에 맞는 임대차 계약서를 유류품에서 찾아서 사본을 전달했다. 발견하지 못한 계약서는 공인중개사에 연락해서 찾아달라고 부탁했다. 금액과 거래 상대방의 이름이 일치하면 소명이 됐다고 본다. 이런 일에 대비해서 망인의 서류를 함부로 버리면 안된다. 

 

노인이라 그런지 현금도 한번에 수백단위로 출금한 흔적이 많았다. 가사 도우미 급여를 지급하거나, 성당에 헌금하는 등의 용도로 썼을 거라 짐작하지만, 영수증이 발견되지 않아서 정확히는 모른다. 이런건 세무조사에서 별 이슈없이 넘어가기만을 기도할 뿐이다. 

5-2. 부동산 가액 평가

 

부동산 상속 신고시, 상속가액(과세표준)은 상속개시일의 시가로 평가된다. 취등록세가 공시지가를 기준으로 하는것과 다르다. 

 

세법에서는, 상속개시일 6개월 이전부터 신고 시점까지의 기간에 

① 해당 부동산의 실제 거래가 있는 경우 그 금액. 또는

② 해당 부동산에 대한 수용, 경매, 공매 사실이 있는 경우 그 금액. 또는

③ 해당 부동산에 대해 감정평가사가 평가한 금액. 또는 

④ 인근의 비슷한 부동산의 거래금액 

을 시가로 본다. 일반적으로 일상생활에서 ①과 ④만을 시가로 보는것과 범위가 약간 다르다. 

 

우리는 ④를 상속가액으로 신고하려 했다. 대도시의 아파트 가치를 평가하는 방법은 비교적 표준화되어 있다고 생각했다. 호갱노노나 네이버 부동산에서 동일 단지 또는 인근 단지의 동일평형 최근 거래금액을 찾아 넣으면 된다. 

 

재건축 입주권은 아파트에 비하면 현재 시세를 알기 어렵다. 입주권 전매가 제한되어 있어서 거래 사례가 없기 때문이다. 주변지역 신축아파트 동일 평수 가격으로 보면 되는것 아닌가? 라고 생각했지만, 현재는 아파트가 아니라 토지 상태의 입주권이기 때문에 그럴 수 없다고 한다. 입주권은 아주 특수한 경우 구청의 허가를 받아 거래되기도 한다. 동네 중개업소를 통해, 최근 어떤 조합원이 21억에 매도했다는 희미한 소문을 들었다. 완전한 소유권리 이전이 아닌, 완공 후 전매제한이 풀리면 이 가격에 양도하겠다는 약정서가 거래된 것으로 봐야 한다고 중개사가 일러주었다. 진짜라면 불법거래 아닌가 싶은데, 어쨌든 그 가격을 시세로 봐야 할 것 같았다. 

 

조합에서 현금으로 청산하는 경우 지급하는 금액을 신고하면 어떨까. 그러나 조합에서는 거의 토지가격이나 다름없는 헐값으로 청산해 주기 때문에, 세무서에서 받아들이지 않을 가능성이 높았다. 게다가 상속받은 자산을 추후 매각하면, 상속세의 과표가 된 금액을 취득가액으로 보고 양도소득세를 계산한다. 무조건 낮은 가격으로 신고하는 것이 능사는 아니라는 뜻이다.

 

그런 와중에 세무사가 감정평가를 받길 권했다. 감정평가를 받으면 보통은 최근 거래가보다는 다소 낮은 금액이 나오기 때문에, 과세표준을 낮춰서 결과적으로 세금을 줄일 수 있다. 세무 당국에서 감정평가금액을 꽤 신뢰한다는 점도 권장하는 이유였다. 제아무리 국세청이라도, 국가공인 라이센스를 가진 전문 평가사가 내놓은 결과를 멋대로 거부할수는 없을것이다. 감정평가 비용은 약 300만원으로 예상된다고 세무사가 귀띔해주었다. 평가금액이 1억원 낮아졌을 때 절세되는 금액에 비하면 적은 돈이긴 하다.     

 

결론부터 말하면, 이 일을 경험하고 나서 나는 아파트 감정평가에 대해 대단히 부정적인 견해를 가지게 되었다. 

 

지금 와서 생각하면, 당시 내가 부주의했다. 감정평가의 의미와 초래할 결과, 무엇보다 생각대로 되지 않을 가능성에 대해 충분히 생각하지 않은 것이다. 세무사 말만 대강 귓등으로 듣고, 신고 금액을 낮출수 있겠구나 라고 대수롭지 않게 생각했다. 한마디로 나사가 빠져있었다. 

 

탁감 결과와 견적이 나왔을 때 잠깐 이성이 돌아왔는데, 당초 3백만원 정도면 될꺼라는 말과 달리, 견적이 7백만원이 넘게 나왔다. 

	건물명	형태	탁감가	적정가	비고
1	사쿠라 아파트 O동 OOO호	아파트	21억	23억
2	도끼빌 1907호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 5천만
3	도끼빌 1104호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 5천만
4	도끼빌 703호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 5천만
5	도끼빌 704호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 5천만
6	OOO 아파트 재건축 입주권	입주권	21억 6천만	21억 6천만	현재 적정가격과 감평가격은 현장조사후 결정

 

탁감은 탁상 감정이다. 적정가라고 쓰인 부분은 시가를 뜻하는 것 같다. 사쿠라 아파트는 현재 시가대비 2억 정도 평가액을 낮출 수 있을것 같다는 의견이고, 입주권은 현장 조사를 해봐야 알 것 같다는 뜻으로 풀이된다. 

 

 

탁감표 아래쪽에는 이런 메모가 붙어 있었다. 실제 감평액이 탁감치보다 낮아질 수 있다는 냄새를 풀풀 풍긴다. 고객의 니즈를 정확히 파악한 것 같다. 

 

 

서비스 견적표도 함께 왔다. 이 견적표가 한번에 이해되지 않아서 세무사에게 여러차례 문의를 했다. 여섯채 모두를 감평할지, 10억 이상 두채만 감평할지 비교해보고 결정하라는 뜻으로 이해를 했는데, 그 아래에 ‘합계’가 써 있는것이 이상했다. 

 

알아보니, 부동산 기준시가가 10억을 초과하는 경우에는 감정평가사 2곳 이상에서 평가를 받아야 하며, 그 결과를 평균한 금액이 최종 가액이 된다. 우리집은 총 6채의 주택 중 덩치 큰 2채가 기준시가 10억을 초과하기 때문에, 평가사 두곳에서 견적을 받아야 하는 것이다. 가격이 높은만큼 감정평가 수수료도 높기 때문에, 결과적으로 금액이 거의 두배가 되었다. 어라? 나는 시세 측정이 애매한 재건축 아파트만 감정평가를 의뢰한다는 것으로 이해하고 있었는데, 세무사는 6채 모두를 평가하는 것으로 견적을 받아왔다. 

 

잠깐 당황했지만, 풀려있던 나사가 여전히 풀린 채였다. 어버버버 하는 사이에 감정평가 의뢰가 들어갔고, 약 한달 후에 결과가 나왔다. 

 

	건물명	형태	탁감가(A법인)	A법인 감평가	B법인 감평가
1	사쿠라 아파트 O동 OOO호	아파트	21억	20억 9천만	21억 1천만
2	도끼빌 1907호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 2200만
3	도끼빌 1104호	오피스텔 (아파트)	2억 2천만	2억 2200만
4	도끼빌 703호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 2천만
5	도끼빌 704호	오피스텔 (아파트)	2억 1800만	2억 2천만
6	OOO 아파트 재건축 입주권	입주권	21억 6천만	21억 5천만	21억 5천만

 

두곳의 결과가 다를 경우 그 값을 평균내면 된다. 어랍쇼? 사쿠라 아파트는 최근 거래가보다는 낮지만, 탁감가와 동일한 가격이 나왔고, 재건축 입주권은 우리가 생각한 시가(21억)보다 감정가액이 높게 나왔다. 이러면 감정평가를 의뢰한 의미가 거의 없다고 여겨졌다. 도끼빌 4채는 최근 거래가보다 다소 낮은 평가금액이 나왔지만, 금액 자체가 크지 않아서 절세효과에 미치는 영향도 크지 않다. 

 

이런 결과를 얻으려고 감정평가료 7백만원을 지출한 것이 아닌데? 감정평가를 권한 세무사에게 화가 났다. 감정평가의 긍정적 효과를 간단히 설명했을 뿐, 생각지 못한 결과가 나올 경우에 대해서는 말해주지 않았다. 무엇보다 서비스 금액이 세무사가 애초에 말한 액수의 두배가 넘게 나온 것이 분노의 주요 포인트였다. 

 

그러나 누칼협? 나도 합리적 의사결정능력이 있는데, 제대로 알아보지 않고 덜컥 의뢰한 내 잘못이었다. 상속세 신고가 끝나고 세무사 보수를 지급할 때, 청구금액에서 3백만원을 후려쳐야겠다고 생각하며 넘어갔다.(결국은 못깎음).  

 

게다가 이 당시엔 미처 몰랐지만, 이로부터 약 한달 후 감정평가 금액보다 1억도 넘게 저렴한 금액으로 결국 사쿠라 아파트를 매도하게 된다. 상속 재산의 매매가 일어나면 통상 그 가격을 상속가액으로 보기 때문에, 결과적으로 사쿠라 아파트의 감정평가는 아무데도 쓸모가 없게 되었다.  

 

원하는 결과가 나오지 않은 것에 대한 분노와 별개로, 감정평가사가 하는 일에 대해 매우 회의적으로 생각하게 된 계기였다. 정확히 말하자면, 대도시의 아파트는 딱히 감정평가가 불필요해 보인다. 정보가 너무나 투명하게 공개되어 있고 접근도 쉬워서다. 국토부 실거래가 공개시스템 만세!

 

감정평가법인에서 제공한 감정평가서를 찬찬히 읽어보았다. 집합건물(아파트)은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제11호에 규정된 평가 방식 중에서 거래사례 비교법을 주로 쓴다고 한다. 인근 아파트(동일단지 또는 인근 단지)의 유사 평형대의 거래사례를 몇 건 뽑아서 정량지표로 정리 후에 보정/비교하는 방식인듯 하다. 거래시점과 평가시점의 차이 및 기타 정성요인 몇가지를 조금 보정하여 최종 결과를 낸다. 현장 실사도 한다고 하나, 평가 금액에 영향을 미칠만한 어떤 요소를 실사한다는 것인지 보고서만으로는 알 수 없다. 도면 등의 자료도 네이버 부동산과 국토교통부 토지이음에서 구할수 있는 것이다. 방법이 이러하니 두곳의 평가법인에서 참고한 거래 사례도 거의 같고, 결과도 거의 같을 수밖에 없었다. 

 

남이 하는 일은 쉬워 보인다지만, 감정평가사의 위상에 비하면 실망스러운 보고서였다. 토지나 상업건물, 문화재처럼 가치 측정이 어려운 경우엔 감정평가사의 역할이 클지도 모르겠다. 그러나 서울시내 아파트를 감정평가 의뢰하는 일은 앞으로 없을 것 같다. 

5-3. 상속세 신고 및 납부, 세무사 보수 지급

 

상속세 신고를 위한 준비는 비교적 일찍 끝났다. 실제 신고는 사쿠라 아파트의 잔금을 받은 후 했다. 

 

 

 

내역서는 대략 위와 같았다. 당초 예상한 세액보다 약간 줄어서 다행이었다. 세율 50%지만 실제 과세가액의 50%보다 적게 세금이 나온 이유는, 전체 순자산에 대해 50%가 아니고 과세 구간별로 세율이 차등 적용되기 때문이다. 30억원을 초과한 부분에 대해서만 50%가 적용된다. 즉, 최고세율이 50%라는 뜻이다. 만약 전체 상속순자산이 30억이라면, 세율은 40%라고 찍힐 것이다. 30억원 이하는 대략 10억 단위로 세율이 다르게 적용된다.

 

공제는 일괄공제 5억원과 금융재산 공제(순금융재산의 20% 정도)가 전부다. 독거노인이셨기 때문에 그밖의 인적공제는 없다. 감정평가 비용도 5백만원까지 공제된다. 

 

우리는 일시납으로 한번에 납부하기로 했다. 당초에는 사쿠라 아파트의 매도에 시간이 꽤 걸릴것으로 예상하여 연부연납을 해야하나 했는데, 다행히 상속세 신고기한 직전 잔금을 받을 수 있었다.

 

상속세 신고/납부가 이루어져도 세무조사가 당장 시작되는 경우는 드물다고 한다. 잊을만 하면 그때쯤 시작한다고 한다. 성실하게 신고한다고 했지만, 한푼이라도 더 뜯어내려는 국세청인지라 추가 세금이 있을지도 모른다. 세무사는 예비비로 약 5천만원을 확보해두길 권했다. 

 

	금액	비고
총상속자산가액	약 56억	적극자산만
산출수수료	약 2200만원	가액의 0.4%
요청수수료	약 2200만원	천원 이하 절사
부가가치세	약 220만원	10%
총합계	약 2400만원

 

세무사 보수도 청구됐다. 법무사 보수에 비하면 꽤 큰 금액이다. 총 상속금액을 기준으로 책정하는데, 순자산이 아닌 적극자산 가액만 기준이 된다. 채무(소극자산)가 있다고 일이 줄어드는 것은 아닐테니 이 부분은 합당하다고 생각된다. 그렇다면 소극자산만 있는 경우는 어떻게 되는거지? ㅋㅋㅋ 물어보지는 않았다. 

 

세무대리 수수료율은 공인중개사처럼 법으로 정해진 기준은 없다고 한다. 구글에서 검색해보니 세무법인별로 다양하게 보수표를 책정하고 있는 것 같은데, 사례(후기)를 보면 상속가액에 따라 조금 차이는 있지만 1~3천만원을 지불하는 경우가 가장 많은것 같다. 우리가 특별히 바가지를 쓰거나 그런것 같지는 않아서 다행이었다. 

 

 

* 주의 사항 *

 

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※2 저는 민법 또는 세법의 전문가가 아니며, 이 글은 제가 경험한 내용만을 바탕으로 주관적으로 작성되었습니다. 이 글에 등장하는 일부 내용은 법적 사례나 전문가의 의견과 다를 수 있으니, 참고로만 보시면 좋겠습니다. 

 

※3 이 글은 다음과 같은 경우 참고하면 좋습니다.  

ㅇ 상속인이 3순위 이상인 경우 

ㅇ 공동 상속인이 여러명인 경우 

ㅇ 상속재산이 부동산(아파트)인 경우. 

아파트 외의 부동산, 금융자산(주식, 채권 등), 동산(금, 미술품 등)의 상속은 이 글에서 다루고 있지 않습니다.

 

※4 이 글에 등장하는 인명, 숫자(금액 등)와 사례는 모두 각색된 것입니다. 따라서 일부 앞뒤가 안맞는 내용이 있습니다. 실제 세율을 곱했더니 저 금액이 안나오더라. 맞습니다. 숫자를 각색했기 때문에 실제 금액과는 다소 차이가 있습니다. 흐린눈 하시면 됩니다. 

 

※5 이 글은 경험을 바탕으로 하여 주관적인 생각 위주로 기술한 후기입니다. 행정 처리에 필요한 구체적 정보(필요 서류 등)는 저한테 묻지 마시고 알아서 검색하십시오.